Acheter une maison à deux: guide pour les couples non mariés

De plus en plus de couples achètent leur maison à deux sans se marier. C'est tout à fait possible, mais cela nécessite de prendre des dispositions supplémentaires. Cet article aborde certaines des principales questions financières et juridiques auxquelles vous pourriez être confronté.

Vous achetez votre maison à deux? Dans ce cas, il conviendra de mentionner dans l’acte notarié d’acquisition le pourcentage de propriété détenu par chaque partie dans le bien. A défaut de précision à ce sujet, le bien vous appartiendra à concurrence de 50% chacun alors que si vous le souhaitez, cette répartition peut être adaptée (par exemple, en fonction de l’apport financier de chacun). Vous pouvez donc, par exemple, opter pour une répartition 60/40 ou 75/25.

Si l'un des deux partenaires apporte plus de fonds que l’autre, faites-le stipuler correctement dès le départ pour éviter toute discussion par la suite. Un notaire peut par exemple rédiger une reconnaissance de dette sous seing privé.

Vous pouvez faire rédiger une convention de vie commune chez le notaire, que vous viviez en cohabitation légale ou de fait. Dans cette convention, vous prévoyez des dispositions relatives aux aspects financiers et à la propriété du bien. Vous pouvez par exemple y prévoir:

• la répartition des coûts du logement,
• le règlement des investissements,
• les conséquences en cas de séparation.

Tout est ainsi clairement défini.

Pour devenir cohabitants légaux, il faut faire une déclaration à la commune. À défaut, vous restez cohabitants de fait.

Les deux statuts présentent un certain nombre de différences majeures. Les cohabitants de fait n'héritent pas automatiquement l'un de l'autre. Les cohabitants légaux héritent de l'usufruit du logement familial et de son contenu, à moins que nous n’ayez pris d’autres dispositions.

Le statut de cohabitants légaux facilite souvent l'achat en commun.

Les couples non mariés héritent peu, voire pas du tout l'un de l'autre. Si l'un des partenaires décède, sa part revient souvent à sa famille ou à ses enfants.

Cela peut mettre le partenaire survivant dans une position difficile. Vous pouvez éviter cela en prévoyant un testament ou une "clause d'accroissement".

• Testament: un testament vous permet de vous désigner mutuellement comme héritiers. Sachez toutefois que vos enfants ont toujours droit à une part d’héritage minimale qui s’appelle "part réservataire".
• Clause d'accroissement: cette clause vous permet de convenir que la part de l'un des partenaires reviendra automatiquement à l'autre en cas de prédécès. Le partenaire survivant devient alors propriétaire du bien visé par la clause. Vous ne payez pas de droits de succession, mais vous payez des droits d'enregistrement sur la partie acquise. En Belgique, le taux standard de ces droits va de 12% (Flandre) à 12,5% (Wallonie et Bruxelles). Veillez à rédiger la clause correctement. 

Il n'existe pas de procédure de séparation officielle pour les cohabitants de fait. Les cohabitants légaux, eux, doivent faire une déclaration commune de cessation de cohabitation légale auprès de l'officier de l'état civil de leur commune.

En cas de séparation, vous pourrez par exemple décider de vendre la maison, ou de racheter la part de l'autre partenaire.

Avec une convention de vie commune, vous prenez des dispositions claires à l'avance, comme par exemple:

• la façon dont vous estimez la maison,
• le règlement des investissements,
• Etc.

Cela permet d'éviter les discussions dans un moment difficile.

• Rendez-vous chez votre notaire en temps utile pour demander conseil.
• Conservez toutes les preuves de votre apport personnel, tels que les virements, les factures d’achat de matériel en vue d’améliorer/rénover la maison,...
• Vous décidez, plus tard, de vous marier? Dans ce cas, vérifiez l'impact de votre union sur votre propriété.