Acheter un immeuble français via votre société belge… on en parle?

Nombreux sont les Belges à posséder une résidence secondaire, un immeuble de rapport ou un autre bien immobilier. Nombreux sont également les Belges qui décident d’effectuer ce type d’investissement au travers d’une société dont ils sont les actionnaires.

Mais que se passe-t-il si la maison de vacances sur laquelle vous avez un coup de cœur ou si ce bien de rapport à rénover est situé... de l’autre côté de la frontière?

Après avoir abordé la détention d’un immeuble français en personne physique, nous vous proposons de dresser les contours de la détention d’un immeuble en France par le biais d’une société belge.

Comme pour les personnes physiques, la convention préventive de double imposition conclue entre la France et la Belgique prévoit que la fiscalité d’un immeuble appartient au pays où le bien est situé. Les bénéfices issus de l’exploitation de ce bien sont alors imposables en France. En conséquence, la société devient un contribuable français et est tenue de s’y identifier auprès de l’administration fiscale.

Actuellement, l’impôt des sociétés en France s’élève à 25%, avec possibilité de bénéficier sous conditions d’un taux réduit à 15% sur les 42.500,00 premiers euros.

La détermination du bénéfice imposable est assez proche, dans ses principes, de l’impôt des sociétés belges. Il est constitué du résultat comptable auquel sont réintégrés certains éléments non déductibles et duquel en sont déduits d’autres exonérés. 

A côté de l’impôt des sociétés gravite une multitude de taxes diverses susceptibles de s’appliquer, que nous ne pourrons que mentionner ici:

• taxe foncière
• taxe sur les logement vacants
• taxe annuelle de 3% sur les immeubles
• contribution économique territoriale
• contribution annuelle sur les revenus locatifs
• etc.

Comme nous venons de le voir, la société devra déposer une déclaration fiscale en France (sur ses revenus français), mais sera toujours tenue d’également en déposer une en Belgique (sur ses revenus mondiaux). Si l’activité française est bénéficiaire, la convention préventive de double imposition prévoit l’exonération de ce bénéfice par la Belgique. Si le résultat de cette activité est déficitaire, les pertes ne pourront pas être déduites du résultat belge, sauf si elles acquièrent un caractère définitif (c’est-à-dire si elles existent toujours lorsque la société cessera toute activité en France ou n'y détiendra plus d’actifs).

Pour les besoins de ses obligations fiscales en France, la société devra tenir une comptabilité spécifique pour l’immeuble français. Ce n’est pas tout car, même s’il est situé en dehors de la Belgique, il devra en plus apparaître au bilan "belge" de la société, tout comme les revenus générés et les amortissements pratiqués. Cela se justifie par le fait que la société belge doit présenter un comptabilité fidèle à la réalité.

Pour faire face sereinement aux multiples obligations et impositions, il peut s’avérer nécessaire de faire appel aux services d’un expert local si votre conseiller ne s’en sent pas capable. 

Le système des ATN logement tel que nous le connaissons en Belgique n’existe pas en France. Si l’immeuble en France est mis à la disposition du dirigeant ou de sa famille, celui-ci devra verser à la société un loyer conforme au marché. S’il ne le fait pas, l’administration fiscale, en cas de contrôle, réintégrera dans la base imposable de la société un montant correspondant à ces loyers avec de surcroît les pénalités liées à une telle rectification. 

Lorsqu’un résident belge donne ou vend les parts d’une société belge, il réalise une opération mobilière qui n’est imposable pour lui qu’en Belgique, en vertu de la convention préventive de double imposition.

Nous pourrions donc y voir la possibilité de réaliser de manière indirecte une plus-value exonérée ou une donation d’un immeuble français en évitant toute fiscalité, mais les règles sont plus complexes que cela, en particulier lorsqu’entrera en vigueur la nouvelle convention entre la Belgique et la France.

En effet, cette convention prévoit que lors de la vente des actions d’une société dont l’actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles sis en France, la plus-value réalisée par l’actionnaire soit imposable par la France, qui lui appliquera un régime comparable à celui des plus-values immobilières en personne physique. Cela implique une taxation à 19% (avec un abattement progressif par année de détention) plus prélèvement sociaux de 17,20%.

Cette nouvelle convention ne fait ici que reprendre explicitement ce que l’administration fiscale française estimait pouvoir déjà faire dans le passé. 

Nous pouvons distinguer ici deux hypothèses:

• Si le résident belge cède les actions de la société belge qui elle-même détient les parts de la SCI, le texte de la convention indiquant "directement ou indirectement", la plus-value sera quand même imposable en Belgique.
• Si la société belge cède sa participation dans la  SCI: elle réalise une plus-value mobilière sur les parts d’une société à prépondérance immobilière qui sera imposable à l’impôt des sociétés. 

La convention ne traite pas des donations. Il convient de toujours vérifier si des droits de donations peuvent être dus en France en plus de ceux éventuellement payés en Belgique. S’il s’avère que ces droits sont dus, ils ne seront calculés que sur la valeur des actions au prorata de la valeur de l’immeuble français. Actuellement, les droits de donation en ligne directe vont de 5% à 45% ( au-delà de 1.805.677,00 euros) et chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100.000,00 euros par parent donateur. Les compteurs sont remis à zéro après 15 ans. 

Comme l’administration belge, l’administration française bénéficie de nombreuses sources d’information, parmi lesquelles la possibilité d’obtenir une exonération de la taxe de 3% si l’identité des actionnaires et la valeur réelle des immeubles de la société lui sont communiquées annuellement via un formulaire spécifique. Grace à cette disposition, l’administration est également en mesure de vérifier l’éventuelle soumission des actionnaires à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Nous n’avons fait ici que survoler très brièvement la matière, mais nous constatons que, comme pour la détention d’un immeuble français par une personne physique, la détention via une société belge nous confronte à un cadre légal fort différent de celui que nous rencontrons en Belgique. Attention, ces aspects légaux et fiscaux ne sont pas les seuls à prendre en considération dans un projet et ne doivent pas vous faire rejeter d’emblée un éventuel coup de cœur ou une belle opportunité.

Un seul conseil: entourez-vous de spécialistes pour mener à bien votre projet!