Acheter son habitation propre en Belgique: 3 régions – 3 régimes fiscaux différents

De nombreux critères entrent en compte lorsqu’un couple décide d’acheter son bien d’habitation propre: la localisation, le coût énergétique, les transports, la ville ou la campagne, la proximité du bureau, l’accès à la distribution et à l’enseignement, etc. A côté de tous ces critères, il peut également être intéressant de tenir compte du coût fiscal et des avantages offerts par la Région concernée. Sur ces points, la situation n’a cessé de se modifier ces dernières années à tel point que le panorama belge aujourd’hui n’a plus rien d’harmonieux. La présente note vous propose de faire le point sur la situation en 2023 par le biais de plusieurs tableaux non exhaustifs.

Personne n’ignore que lors de l’achat d’une habitation, des droits d’enregistrement sont dus à la Région dans laquelle se situe le bien. Ceux-ci pourront varier en fonction de plusieurs critères qui ne sont pas identiques d’une Région à l’autre. Les différences sont ceci dit surprenantes!

Prenons deux exemples pour marquer les différences et imaginons qu’un couple avec deux enfants achète son habitation propre et unique dans une des trois Régions et s’engage à respecter toutes les conditions imposées par la loi pour profiter du meilleur régime possible. Voici ce qu’il payerait:

¹ Le montant est arrondi pour simplifier l’exemple et le RC est de 740 euros

Ces chiffres parlent d’eux-mêmes…

Nous ne pouvons toutefois pas nous arrêter aux simples droits d’enregistrement qui montrent une situation totalement déséquilibrée entre les 3 régions.

Pour que les deux exemples soient probants, il est également important de tenir notamment compte de trois autres facteurs:

• Les avantages fiscaux liés à l’acquisition de l'habitation;
• Le coût des habitations;
• Le revenu cadastral des habitations et le précompte immobilier y lié.

Il y a 5 ans, l’explication relative aux avantages fiscaux liés aux crédits permettant d’acquérir une habitation propre et unique aurait nécessité une longue note à elle toute seule. Aujourd’hui, la situation est devenue beaucoup plus épurée considérant que seule une Région offre encore un avantage fiscal pour permettre à ses concitoyens d’y acquérir leur habitation propre et unique. Sans entrer dans le détail, cet avantage appelé "Chèque Habitat" est offert au couple précité s’il acquiert (construit) une habitation propre et unique en Région Wallonne par le biais d’un crédit hypothécaire de minimum 10 ans (plus d'informations sur le Chèque Habitat).

Quel est l’avantage octroyé? Il est de maximum 1.520 euros par personne + 125 euros par enfant à charge pendant 10 ans et la moitié de cet avantage les dix années qui suivent. Il est important de préciser que ce montant est réduit si les revenus nets taxables sont importants. Il semble dès lors judicieux dans notre exemple de limiter l’avantage fiscal à 35.000 euros sur 20 ans pour que la comparaison soit réaliste.

Appliquons cet avantage à notre exemple:

Il est certain que la conclusion de ce tableau n’est pas parfaite car elle ne tient pas compte de la dépréciation de l’argent et du coût d’un crédit, mais elle permet toutefois de se faire une idée des différences régionales.

A ce propos, une remarque peut être formulée pour limiter l’impact du coût "crédit" précité. En effet, il est intéressant de savoir que, si le couple a suffisamment de fonds propres, on peut considérer que 75.000 euros d’emprunt seront suffisants pour atteindre le plafond fiscal, ce qui permettra de limiter le coût du crédit.

Afin de compléter l’analyse et de se faire une idée du coût des habitations par région, il est intéressant de regarder les statistiques publiées par l’Office belge de statistique (Statbel) qui pour le troisième trimestre 2022 publiait les informations suivantes:

"La Région wallonne reste la Région la moins chère avec un prix médian de 180.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 295.000 euros pour des maisons de type ouvert. Au sein de cette région, le Brabant wallon est de loin la province la plus chère alors que le Hainaut ferme la marche.

Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 295.000 euros, les maisons de type ouvert 400.000 euros. Sans surprise, le Brabant flamand connait les prix les plus importants et le Limbourg les prix les plus bas.

La Région de Bruxelles-Capitale reste la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 499.000 euros. Le prix médian des maisons de type ouvert était de 1.075.000 euros."

Une commune n’est pas une autre mais force est de constater que pour une maison similaire, la Flandre qui offrait souvent la situation fiscale la plus attrayante nécessitera un capital de départ plus important que la Wallonie. En ce qui concerne la Région de Bruxelles-Capitale, les coûts importants et les avantages faibles continuent malheureusement de creuser l’écart.

Une telle donnée pourrait paraître anodine lorsqu’on achète un bien immobilier mais lorsqu’on sait que cet impôt a rapporté un peu plus d'1,75 milliard d’euros aux Communes en 2022, on peut comprendre aisément que celui-ci va avoir un impact sur le cout fiscal de votre bien.

Ce point est très difficile à comparer car il faut tenir compte non seulement de la valeur locative fictive moyenne des biens fixée en 1975 indexée (le revenu cadastral) mais également des besoins des Communes lorsqu’elle vote leurs additionnels communaux. Il conviendra dès lors toujours de s’intéresser à ce point lorsqu’on souhaite comparer le coût fiscal d’un bien.

D’un point de vue purement fiscal, l’achat d’une petite maison en Wallonie offrira la situation la plus intéressante, là où la Flandre offre un régime plus harmonieux qui a pour conséquence que le coût fiscal d’une maison d’une valeur importante n’alourdira pas trop la note. Reste Bruxelles qui offre de nombreux avantages liés à la qualité de vie mais qui ne sont a priori pas fiscaux.