La protection du partenaire survivant à travers le logement familial

Le logement familial, un bien .. pas comme les autres!

Le "logement principal de la famille" est un logement qui a été choisi par des proches, un couple, une famille pour en faire leur principal lieu de vie. Cet immeuble2 bénéficie d’une protection spécifique pour le partenaire survivant.

Correspondant au "toit" au-dessus de la famille, le logement familial est précisément défini par le Code civil comme étant "l’immeuble affecté au logement principal de la famille". Cette définition exclut donc tout autre logement secondaire (telle qu’une maison de vacance, un immeuble de rapport, un bien d’exploitation, etc) et fait correspondre ce bien particulier avec la résidence conjugale du couple.

Les différents modes de vie commune et leurs conséquences sur le logement familial

En Belgique, nous avons trois statuts de couple: le mariage, la cohabitation légale et la cohabitation de fait. Ce logement familial bénéficie d’un cadre juridique spécifique. Cependant, la protection liée au logement familial concerne-t-elle tous les statuts de couple? C’est ce que nous allons envisager.

Le mariage: une protection certaine grâce notamment à la réserve concrète de l’époux survivant

Le mariage, quelle que soit la convention matrimoniale choisie (par ex.: la séparation de biens ou le régime légal), provoque une certaine indisponibilité du logement familial. L’objectif est d'assurer une sécurité et une stabilité pour les membres de la famille.  Il est en effet interdit à l’un des époux de vendre cette habitation sans l'accord de l'autre. L'accord des deux époux est donc indispensable pour procéder à la vente du logement familial, et ce, même s’il appartient uniquement à l’un des deux époux.

Cette interdiction vise plus globalement le fait de disposer du logement familial sans l’accord de l’autre, comme par exemple le fait de le donner ou de concéder un bail au profit d’un tiers, voire encore de l’hypothéquer sans le consentement de l’autre conjoint.

Ensuite, cette protection vise également une certaine stabilité consacrant le droit à rester dans le logement familial et cette protection s’étend également en cas de décès. Si un époux décède et que le conjoint survivant est en présence d’autres héritiers (par ex.: les enfants, les beaux-enfants, ou les beaux-parents), ceux-ci ne pourront pas le contraindre à quitter le logement familial.

Par ailleurs, le droit successoral du conjoint survivant va au-delà de la protection du logement familial. Si les époux n’ont pas prévu de clauses particulières, et en présence d’enfants3, le conjoint survivant bénéficie de l’usufruit de toute la succession de son défunt conjoint, en ce compris l’usufruit sur le logement familial.

Le conjoint survivant est également qualifié d’héritier "réservataire", il a donc droit, selon la loi, à une part minimale de la succession de son défunt conjoint, appelée "la réserve", qui correspond à la moitié de la succession en usufruit (appelée la réserve "abstraite"). Cette moitié doit de toute façon comprendre l’usufruit du logement familial (appelé la réserve "concrète").

Dans le cas où le conjoint survivant hérite de l’usufruit sur le logement familial, il bénéficie d’une sorte de droit de veto permettant de refuser la conversion4 de cet usufruit qui pourrait être demandée par les autres héritiers (nus-propriétaires du logement familial).

La cohabitation légale: une protection minimale grâce à l’usufruit sur le logement familial

Pour les partenaires ayant fait une déclaration de cohabitation légale5, la protection liée à l’indisponibilité du logement familial est semblable. Il en est de même en ce qui concerne le fait de pouvoir y rester (stabilité du logement familial) durant la cohabitation et également après le décès d’un des deux cohabitants.

En principe, le cohabitant légal survivant bénéficie automatiquement de l'usufruit sur le logement familial et ce, peu importe les héritiers avec lesquels il vient à la succession. Cependant, il n’est pas un "héritier réservataire" selon la loi. Par conséquent, contrairement au conjoint survivant (partenaire marié), le cohabitant légal pourrait donc être privé de cet usufruit par exemple par un simple testament rédigé par l’autre cohabitant.

Par contre, à l’instar du conjoint survivant, le cohabitant légal bénéficie du même droit de veto en ce qui concerne une éventuelle conversion de l’usufruit successoral lié au logement familial pouvant être sollicitée par les autres héritiers (nus-propriétaires du logement familial).  

La cohabitation de fait: une liberté de couple sans protection particulière

La cohabitation de fait vise la situation où un couple vit ensemble sous le même toit, mais toutefois sans se marier ni faire de déclaration de cohabitation légale auprès de la commune. Il n’y a donc aucun formalisme juridique requis afin de s’établir en qualité de cohabitants de fait.

A l’inverse des deux statuts vus précédemment, les partenaires cohabitants de fait n’ont aucun droit vis-à-vis de l’autre, et a fortiori aucune protection particulière liée au logement familial6. Ce qui implique que le propriétaire du logement familial (s’il appartient en propre à l’un des deux partenaires) peut le vendre sans l’accord de l’autre et poser plus largement tout acte de disposition qu’il souhaite (par ex.: hypothéquer le bien, le donner, etc).

D’un point de vue successoral, s’ils n’ont rien prévu, ils n’héritent pas non plus l’un de l’autre, pas même de l’usufruit sur le logement familial. Cela peut s’avérer problématique si le logement familial acheté par le couple n’est pas recueilli en pleine propriété par le survivant au décès de l’un deux. Il est donc vivement conseillé de se renseigner auprès d’un notaire avant tout achat, afin de prévoir les éventuelles clauses adéquates dans l’acte achat pour éviter des conséquences successorales indésirables.

Les droits de succession sur le logement familial

Matière régionalisée, les droits de succession dépendent donc de la Région dans laquelle le défunt résidait7. Nous le verrons, les trois Régions ont édicté des mesures spécifiques et favorables liées au logement familial. D’emblée, il est important de souligner qu’aucune de ces trois Régions n’octroie une exemption lorsque le bien visé appartient à une société (et non une personne physique).

Région wallonne

La Région wallonne a adopté des dispositions particulières lorsque le conjoint ou le cohabitant légal recueille une part en pleine propriété ou en usufruit dans l’immeuble où le défunt et son conjoint (ou cohabitant légal) avaient leur résidence principale8.

La notion de temps est également importante car il faut que l’immeuble ait été la résidence principale du défunt (et de son conjoint ou cohabitant légal) depuis en principe cinq ans au moins à la date de son décès9. Dans ce cas, le conjoint ou le cohabitant légal peut bénéficier d’une exemption des droits de succession sur cette part qu’il recueille.

Cette mesure spécifique n’est cependant pas applicable aux cohabitants de fait.

Région de Bruxelles-Capitale

La Région de Bruxelles-Capitale a également pris des mesures fiscales spécifiques en ce qui concerne le logement familial.

Lorsque le conjoint ou le cohabitant légal survivant recueille au moins une part dans l’immeuble où le défunt et son conjoint (ou cohabitant légal) ont eu leur dernière résidence principale commune10, le conjoint (ou le cohabitant légal) peut bénéficier d’une exemption des droits de succession sur cette part qu’il recueille11.

Cette mesure n’est pas applicable aux cohabitants de fait, et ne s’applique pas non plus aux cohabitants légaux si celui qui recueille une part dans le logement familial est un parent en ligne directe du défunt (ou assimilé) ou un frère ou une sœur, ou un neveu ou une nièce, ou un oncle ou une tante du défunt.

Région flamande

La Région flamande prévoit également un régime de faveur, sous certains aspects plus avantageux que ses deux régions voisines.

Lorsque le conjoint, le cohabitant légal ou le cohabitant de fait survivant (= partenaire survivant) recueille au moins une part dans l’immeuble qui constituait pour le défunt et lui-même leur lieu de séjour commun12 (l’habitation du ménage), le conjoint, le cohabitant légal ou le cohabitant de fait survivant peut bénéficier d’une exemption des droits de succession sur cette part qu’il recueille.

Comme dans les deux autres Régions, il existe des atténuations si la résidence principale n’a pas pu être maintenue jusqu’au décès, en cas de force majeure par exemple13.

Cette exemption spécifique ne s’applique toutefois pas aux cohabitants légaux et aux cohabitants de fait si le cohabitant survivant est un hériter en ligne directe (ou assimilé) du défunt. Cette exemption ne s’applique pas non plus aux cohabitations de fait inférieures à trois ans de manière ininterrompue.

Comme vous l’aurez constaté à la lecture de cet article, le logement familial soulève d’importantes questions pouvant se poser dès le départ, lors l’étape de l’acquisition jusqu’à la transmission. Il convient dès lors de vous faire accompagner dans ces démarches par votre notaire et ce, le plus tôt possible dans votre processus ou projet d’achat.

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1 Nous envisageons le logement familial qui appartient à l’un des partenaires. L’hypothèse d’une location n’est pas envisagée dans cet article. Sachez toutefois qu’il existe également des protections pour les partenaires locataires de leur logement.

2 Les meubles meublants qui garnissent le logement familial bénéficient également d’une protection identique.

3 S’il laisse d'autres successibles, une distinction selon le régime matrimonial adopté s’impose.

4 Le plus fréquemment, il s’agit d’une opération au terme de laquelle l’une des parties (l’usufruitier ou le nu-propriétaire) devient plein propriétaire du bien, en échange d’une somme d’argent ou d’une rente indexée et selon des modalités particulières.

5 Est visée ici la situation de cohabitation de deux personnes qui ont déposé une déclaration écrite de cohabitation légale contre accusé de réception auprès de l’Officier de l’état civil de leur domicile commun. Il est ensuite fait mention de cette déclaration dans le registre de la population.

6 Sauf dispositions contraires dans une convention de vie commune.

7 La Région compétente est celle où le défunt y a résidé le plus longtemps au cours des cinq dernières années qui précèdent son décès.

8 La preuve du fait que le défunt avait sa résidence principale dans l’immeuble considéré résultera, sauf preuve du contraire, d’un extrait du registre de la population ou du registre des étrangers.

9 Est également prise en considération comme résidence principale, la dernière résidence principale des conjoints ou cohabitants légaux si leur cohabitation a pris fin, soit par la séparation de fait des conjoints ou cohabitants légaux, soit par un cas de force majeure ou raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale.

10 L’inscription dans le registre de la population constitue une preuve réfragable.

11 Est également pris en considération comme logement familial, le dernier logement familial des partenaires si leur cohabitation a pris fin, soit par la séparation de fait des partenaires soit par un cas de force majeure qui a perduré jusqu'au moment du décès. Par force majeure on entend particulièrement un état de besoin en soins apparu après l'achat de l'habitation, qui place le défunt ou son partenaire survivant dans l'impossibilité, pour son bien-être moral ou physique, de rester dans l'habitation, même avec l'aide de sa famille ou d'une organisation d'aide familiale.

12 Un extrait du registre de la population constitue une présomption réfutable de la cohabitation

13 S'il est mis fin à la cohabitation soit par la séparation de fait des partenaires, soit par un cas de force majeure qui a perduré jusqu'au moment du décès, soit par le transfert de la résidence principale d'un ou des deux intéressés à une maison de repos ou de soins, ou une résidence-services, le dernier logement familial du de cujus et du partenaire survivant est pris en considération comme logement familial.

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