Douce France, cher pays pour vos finances?

Le Belge a une brique dans le ventre et cet appétit trouve à s’assouvir non seulement sur le territoire national, mais également auprès de nos voisins français. Les conventions internationales donnant le pouvoir de taxation au pays de situation de l’immeuble, nous vous invitons à découvrir ci-après à quels impôts français les propriétaires belges sont soumis.

Les grandes lignes du système

Comme en Belgique, c’est avant tout l’usage qui est fait du bien qui déterminera le régime applicable. Ainsi, il convient de se poser les questions suivantes pour déterminer les impôts qui seront dus. Le bien est-il donné en location ou utilisé en tant que résidence secondaire? S’il est donné en location, le bien est-il meublé ou non?

Selon la réponse qui sera apportée à ces questions, les loyers imposables seront calculés en tenant compte des frais réellement exposés ou en appliquant un montant forfaitaire de frais.

En ce qui concerne les revenus nets déterminés sur base d’une des deux méthodes précitées, ils seront taxés soit sur base d’un taux fixe, soit suivant le barème progressif.

Votre résidence secondaire, non donnée en location

Vous avez acquis ou hérité d’un bien ou d’une maison où vous passez vos week-ends et vacances en famille.

Devrez-vous payez des impôts sur ces revenus en France?

La réponse est négative. Depuis 2015, un propriétaire belge d’une habitation non louée située en France, qui ne produit donc pas de revenus locatifs, n’est plus soumis à l’impôt. 

D’autres impôts locaux seront-ils malgré tout dus?

La question porte tout d’abord sur la taxe foncière qui peut être comparée au précompte immobilier belge. Celle-ci sera due par le propriétaire du bien et calculée sur base de la valeur locative que l’administration française lui aura attribuée. A côté de cette première taxe, la taxe d’habitation, qui est due par l’occupant d’un bien immobilier, sera également d’application. Récemment réformée, elle a été abrogée pour une majorité des habitations mais reste malheureusement due pour les résidences secondaires.

Votre immeuble donné en location à des fins privées: la location non meublée

Vous possédez une maison ou un appartement situé en France qui est donné en location à des fins d’habitation.

Serez-vous redevable de l’impôt (français) sur le revenu?

Dans le cadre des locations non meublées, les loyers perçus seront considérés fiscalement comme des revenus fonciers. Vous pourrez alors choisir entre deux régimes différents pour déterminer le montant de vos revenus imposables:

  • Le régime micro-foncier: il est possible uniquement si vos revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15.000 euros. Par le biais de ce régime, un abattement de frais forfaitaire de 30% est appliqué, ce qui diminue votre base imposable à 70% de vos revenus bruts.
  • Le régime réel: les loyers bruts sont ici diminués des frais réellement exposés (frais de syndic, assurances, factures de travaux,...).

Quel sera votre impôt en définitive?

Une fois votre base imposable déterminée par l’une de ces deux méthodes, elle sera taxée à un taux de 20%. Vous pourrez néanmoins demander à être imposé au taux moyen du barème progressif auquel vous auriez été imposé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, comme si vous aviez été un résident fiscal français. Cette option nécessite de détailler à l’administration française l’ensemble de vos revenus mais permet de bénéficier des mécanismes de la progressivité de l’impôt en tenant compte des charges de famille. Cette solution est toutefois rarement intéressante.

Allez-vous subir d’autres retenues?

Les prélèvements sociaux

En parallèle de l’impôt sur les revenus, des prélèvements sociaux sont opérés sur base des revenus fonciers nets. Ceux-ci s’élèvent à 17,20%.

Les impôts locaux

Comme pour tout bien immobilier, le propriétaire sera redevable de la taxe foncière. La taxe d’habitation dont nous avons déjà parlé sera due, quant à elle, par le locataire, mais suite à la récente réforme, nombreux sont ceux qui en sont désormais exemptés.

Devez-vous faire une déclaration spécifique?

En cas d’application du régime "micro-foncier" les revenus seront à porter sur une  déclaration n° 2042. En cas d’application du régime "réel", les revenus seront à porter sur un formulaire 2044, et le résultat sera à reprendre dans la déclaration 2042.

Votre immeuble donné en location à des fins privées: la location meublée

Qu’il s’agisse d’un appartement donné en location à des fins de résidence principale ou de la location ponctuelle de votre résidence secondaire, qu’il s’agisse d’un chalet au pied des pistes de ski ou en bord de mer, vos revenus issus d’une location meublée suivent un régime particulier.

A l’inverse de ce qui a été dit précédemment, vos revenus ne sont pas traités ici comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La nuance est importante car elle entraine entre autres la possibilité de pratiquer des amortissements sur le bâti et sur le mobilier.

De quels impôts sur le revenu serez-vous redevable?

Lorsque les recettes locatives (loyers, charges incluses) sont inférieures à 23.000 euros bruts par an ou inférieures aux autres revenus du ménage (salaires, pensions,…) imposables en France, vous êtes considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Ceci implique une inscription auprès du greffe du tribunal de commerce.

Notons qu’en tant que résident fiscal belge, vous n’avez sans doute que peu, voire aucun revenu imposable en France. La limite des 23.000 euros doit donc être surveillée car vous risquez, en la dépassant, de basculer dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP). Plusieurs démarches administratives doivent être alors entreprises, auprès du centre de formalités des entreprises compétent.

Tant que vous restez un loueur non professionnel, et que  vos recettes locatives françaises annuelles totales ne dépassent pas  72.600 euros, vous pouvez choisir entre le régime du bénéfice réel, où les frais réellement exposés pourront être déduits, et le régime micro-bic (abattement de frais forfaitaires de 50%).

Si vos recettes dépassent 72.600 euros, c’est uniquement le régime du bénéfice réel qui pourra s’appliquer.

Le revenu net ainsi déterminé sera imposé soit au taux fixe de 20%, soit au taux moyen du barème progressif auquel il aurait été imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, s’il avait été résident fiscal français.

D’autres retenues seront-elles pratiquées?

Les charges sociales

Comme pour la location non meublée, vous devrez payer des charges sociales, mais elles ne s’élèvent ici qu’à 7,5% au titre de prélèvement de solidarité.

Les impôts locaux

Outre la taxe foncière, vous pourrez être amené à supporter en plus la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Ces cotisations s’appliquent cependant à des conditions strictes (exemple: la CVAE ne s’applique que si le chiffre d’affaire annuel dépasse 500.000 euros) que vous ne rencontrerez sans doute pas et que nous ne détaillerons pas ici.

Si le propriétaire dispose personnellement du bien loué en dehors des périodes de location, il sera également redevable de la taxe d’habitation.

Devez-vous faire une déclaration?

En cas d’application du régime "micro-BIC" les recettes sont à porter sur une déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n° 2042 C pro en plus de la liasse n°2031.

En cas d’application du régime "réel", les recettes sont à porter sur une déclaration professionnelle n°2031-SD.

Quelques mots pour conclure

Si la fiscalité belge est réputée difficile, la française n’est pas en reste. Il est malheureux de constater que dès que nous parlons "location", les impôts et taxes se multiplient et peuvent rendre votre tâche assez complexe et vos revenus assez faibles. N’hésitez pas à vous faire assister d’un spécialiste.

Disclaimer

La présente publication est une interprétation générale de la situation économique actuelle et ne peut être considérée comme un conseil en investissement, une recommandation d’investissement dans les instruments financiers décrits ou une proposition de stratégie d’investissement. 

Les informations contenues dans cette publication peuvent être réutilisées à condition d’en faire la demande et que CBC donne son accord explicite. La réutilisation doit dans tous les cas se limiter aux informations textuelles. Les informations contenues dans cette publication sont fondées sur des sources jugées fiables par CBC Banque. Leur exactitude, leur exhaustivité et leur caractère actuel ne sont toutefois pas garantis. Il ne peut être garanti que les scénarios, risques et prévisions présentés reflètent les perspectives du marché, ni qu’ils seront corroborés par la réalité.  CBC Banque (en ce compris tous leurs préposés) ne peuvent être tenus responsables des conséquences dommageables résultant directement ou indirectement de l’accès, de la consultation ou de l’utilisation des informations et données figurant dans la présente publication ou sur le site www.cbc.be 

CBC SA – entreprise placée sous la surveillance de la FSMA – www.cbc.be