Ai-je plutôt intérêt à investir en immobilier en ma qualité d'entrepreneur ou comme particulier?

Ai-je plutôt intérêt à investir en immobilier en ma qualité d'entrepreneur ou comme particulier?

Les taux sur les comptes d’épargne sont historiquement bas. Beaucoup sont dès lors à la recherche d’autres investissements plus rentables. Investir dans l’immobilier est une solution mais, ici également, il convient de bien réfléchir avant d’agir.

Investir dans l’immobilier en tant que particulier

Si une personne a l’intention d’investir dans l’immobilier, il doit commencer par se poser les bonnes questions. Vais-je acquérir le bâtiment en tant que particulier ou ma société va-t-elle en devenir propriétaire? Le bâtiment est-il pour mon usage propre et, si oui, à titre d’habitation familiale ou à usage professionnel ? Vais-je le louer à des particuliers ou à une  contrepartie professionnelle?
C’est surtout le choix entre acquérir en tant que particulier ou en tant que professionnel (personne physique ou pour le compte d’une personne morale) qui peut avoir des conséquences fiscales importantes.

Afin de vous aider dans votre réflexion, cet article va se concentrer  sur des particularités fiscales de l’achat ou de la construction d’un bien immeuble par un particulier qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle.

Dans ce contexte, nous distinguons quatre phases: l’achat, l’utilisation, la vente et la succession.

L’achat

L’achat d’un bien immeuble entraîne des frais conséquents dont notamment les droits d’enregistrement (ou la TVA pour une habitation neuve), les frais de notaire et les éventuels frais d’architecte.
Pour diminuer ces frais, l’Etat fédéral d’abord, les régions ensuite, ont prévu l’octroi d‘avantages fiscaux au moment de l’achat d’un immeuble mais également pendant l’occupation ce dernier. 

Citons, à titre d'exemple, en Région wallonne:

  • la réduction d’impôt octroyée sous la forme d’un chèque habitat depuis 2016 en Région wallonne. Les conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal sont les suivantes: 
    -   il faut avoir contracté un crédit hypothécaire d’une durée de minimum dix ans pour un bien immeuble se trouvant en Wallonie. 
    -   cet immeuble doit être destiné à l’habitation et être propre et unique au moment de l’achat. 
    -   le chèque habitat concerne chaque individu et est calculé sur base de leur revenu net taxable comme s’ils étaient isolés.
  • les abattements prévus en matière de droits d’enregistrement pour l’achat d’immeuble en première et pleine propriété. Ici l’avantage consiste à diminuer la base imposable de 20.000 euros pour le calcul des droits d’enregistrement.

Citons, à titre d'exemple, en Région de Bruxelles-Capitale:

  • la réduction des droits d’enregistrement. Ici, la région a fait le choix d’un abattement conséquent, sur les droits d’enregistrement, de 175.000€. Par contre, on ne retrouve plus le bonus logement régional depuis le 1er janvier 2017. 

En cours d’utilisation

Plusieurs cas de figures peuvent se présenter.

L’immeuble constitue l’habitation propre du contribuable.
En pareil cas, le revenu cadastral de l’habitation propre ne sera pas taxé à l’impôt des personnes physiques.

L’immeuble est affecté par le propriétaire à l’exercice de son activité professionnelle.
Dans une telle situation,  le revenu immobilier sera compris dans les revenus de l’activité professionnelle. 

L’immeuble est donné en location à un particulier.
Le revenu imposable est constitué du revenu cadastral indexé chaque année, majorée de 40%. Pour l’immeuble qui constitue la seconde résidence du propriétaire, le revenu immobilier est   déterminé et taxé de la même manière. S’il s’agit d’un terrain la majoration de 40% du revenu cadastral n’est pas d’application.

L’immeuble (bâti) est donné en location à des professionnels (personnes physiques) ou à une société.
Le revenu imposable sera constitué du loyer et des avantages locatifs  diminués de 40% de charges forfaitaires. Attention, les charges ne peuvent pas excéder les deux tiers d’un montant égal au revenu cadastral « revalorisé » (c’est-à-dire multiplié par 4,23).
De plus, le loyer net ne pourra pas être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%.

  • Lorsqu’un immeuble donné en location est affecté partiellement par son locataire à l’exercice d’une activité professionnelle, la base imposable est déterminée à partir du loyer pour l’entièreté de l’immeuble, sauf si un bail enregistré fixe les parties professionnelle et privée : dans ce cas, chaque partie subit son régime propre.
  • S’il s’agit d’un terrain, le revenu imposable est déterminé en déduisant du loyer brut 10% de charges forfaitaires.

La vente

Les plus-values réalisées sur immeuble sont imposables comme revenus divers dans certaines conditions:

  • l’immeuble est situé en Belgique;
  • l’immeuble n’est pas l’habitation propre du contribuable;
  • l’immeuble est aliéné à titre onéreux (principalement la vente):
    -   soit dans les cinq ans (huit ans pour un terrain) de la date d’acquisition à titre onéreux;
    -   soit dans les trois ans de l’acte de donation et dans les cinq ans (huit ans pour un terrain) de la date d’acquisition à titre onéreux par le donateur.

Alors, la plus-value sera taxée distinctement comme revenu divers, la taxation étant de 16,5% sauf pour un terrain où elle sera 33% si la plus-value est réalisée dans les 5 ans de l’acquisition, 16,5% dans les autres cas.
 

  • le montant imposable est calculé à partir du prix de cession dont on déduit le prix et les frais d’acquisition ainsi que les frais de travaux que le propriétaire a fait effectuer entre la date d’acquisition et la date d’aliénation. Pour les terrains, le montant imposable est calculé de la même façon si ce n’est qu’on ne prend pas en compte les frais de travaux dans le calcul.

Par contre, si les délais sont respectés (voir ci-dessus), aliénation après trois ans, cinq ans (ou huit ans pour des terrains) et que l’activité n’est qualifiée ni de professionnelle ni de gestion anormale du patrimoine privé, il n’y aura pas de taxation de la plus-value réalisée.

La succession et la donation

En Région wallonne

Concernant les droits de donation:

  • Les tarifs des droits de donation d’immeuble sont progressifs et dépendent du lien de parenté entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit). On retrouve un tarif réduit en cas de donation de l’immeuble familial en ligne direct mais également entre époux ou entre cohabitant légaux. 
  • Conditions à remplir:
    -   L'immeuble doit être situé en Région wallonne et être destiné partiellement ou totalement à l'habitation;
    -   L'immeuble doit servir de résidence principale au donateur;
    -   La donation doit porter sur la pleine propriété; 
    -   La donation doit porter sur tous les droits possédés par le donateur.

Concernant les droits de succession:

  • Ils se calculent, par tranches, sur la part nette de la succession (actif net) recueillie par chaque héritier ou légataire et varient en fonction du lien de parenté existant entre l'héritier ou le légataire et la personne décédée;
  • Depuis le 1er janvier 2018, il existe une exonération totale des droits de succession sur la part nette héritée dans le logement familial en faveur du conjoint/cohabitant légal survivant uniquement. En effet, le cohabitant de fait est considéré comme étranger et ne bénéficie donc pas de l’exonération mais du tarif le plus haut (condition: la succession doit comprendre au moins une part en pleine propriété d’un immeuble destiné à l’habitation dans lequel le défunt a eu sa résidence principal depuis au moins 5 ans).
  • Pour les légataires en ligne directe, un tarif réduit est applicable à certaines conditions (la succession doit comprendre au moins une part en pleine propriété d’un immeuble destiné à l’habitation dans lequel le défunt a eu sa résidence principal depuis au moins 5 ans; l'immeuble est destiné en tout ou en partie à l'habitation et il est situé en Région wallonne).

En Région de Bruxelles-Capitale

Depuis le 1er janvier 2016, les droits de donation immobilière à Bruxelles ont baissé et se sont alignés aux droits de donation flamands. Le cohabitant de fait n'est pas considéré comme 'partenaire' mais comme 'autre' et est donc soumis à un taux plus élevé.

Depuis le 1er janvier 2014, il existe en Région de Bruxelles-Capitale une exonération totale des droits de succession sur le logement familial pour le partenaire survivant, entendu conjoint ou cohabitant légal (le cohabitant de fait est considéré ici aussi  comme un étranger).

Conclusion

Acquérir un immeuble en tant que particulier présente malgré tout quelques avantages par rapport à l’acquisition en tant que société, surtout en cas d’aliénation ultérieure. Le second article de la série entrera davantage dans les détails. Naturellement, la situation personnelle joue également un rôle. N’hésitez dès lors pas à prendre contact avec votre conseiller entreprises.

Vous voulez en savoir plus? Découvrez comment investir en immobilier en tant que société

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