En bref
Acheter un bien immobilier à titre privé reste souvent une solution attractive pour les entrepreneurs qui souhaitent développer leur patrimoine personnel. Si l'acquisition ouvre certains avantages fiscaux à l'achat, c'est surtout lors de la détention, de la revente et de la transmission que les différences peuvent être significatives. Avant de prendre votre décision, il est donc essentiel d'évaluer votre projet dans sa globalité et sur le long terme.
L’achat
L’achat d’un bien immeuble entraîne des frais conséquents dont notamment les droits d’enregistrement (ou la TVA pour une habitation neuve), les frais de notaire et les éventuels frais d’architecte.
Pour diminuer ces frais, l’Etat fédéral d’abord, les régions ensuite, ont prévu l’octroi d‘avantages fiscaux au moment de l’achat d’un immeuble mais également pendant l’occupation ce dernier.
Citons, à titre d'exemple, en Région wallonne:
Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie a supprimé le Chèque Habitat pour les nouveaux crédits hypothécaires. En contrepartie, les droits d'enregistrement pour l'habitation propre et unique ont été réduits à 3% (sous conditions).
Citons, à titre d'exemple, en Région de Bruxelles-Capitale:
La réduction des droits d’enregistrement. Ici, la région a fait le choix d’un abattement conséquent, sur les droits d’enregistrement, de 200.000 euros.
En cours d’utilisation
Plusieurs cas de figures peuvent se présenter.
L’immeuble constitue l’habitation propre du contribuable.
En pareil cas, le revenu cadastral de l’habitation propre ne sera pas taxé à l’impôt des personnes physiques.
L’immeuble est affecté par le propriétaire à l’exercice de son activité professionnelle.
Dans une telle situation, le revenu immobilier sera compris dans les revenus de l’activité professionnelle.
L’immeuble est donné en location à un particulier.
Le revenu imposable est constitué du revenu cadastral indexé chaque année, majoré de 40%. Pour l’immeuble qui constitue la seconde résidence du propriétaire, le revenu immobilier est déterminé et taxé de la même manière. S’il s’agit d’un terrain la majoration de 40% du revenu cadastral n’est pas d’application.
L’immeuble (bâti) est donné en location à des professionnels (personnes physiques) ou à une société.
Le revenu imposable sera constitué du loyer et des avantages locatifs diminués de 40% de charges forfaitaires. Attention, les charges ne peuvent pas excéder les deux tiers d’un montant égal au revenu cadastral "revalorisé" (c’est-à-dire multiplié par 4,23).
De plus, le loyer net ne pourra pas être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40%.
- Lorsqu’un immeuble donné en location est affecté partiellement par son locataire à l’exercice d’une activité professionnelle, la base imposable est déterminée à partir du loyer pour l’entièreté de l’immeuble, sauf si un bail enregistré fixe les parties professionnelle et privée : dans ce cas, chaque partie subit son régime propre.
- S’il s’agit d’un terrain, le revenu imposable est déterminé en déduisant du loyer brut 10% de charges forfaitaires.
La vente
Les plus-values réalisées sur immeuble sont imposables comme revenus divers dans certaines conditions:
- l’immeuble est situé en Belgique;
- l’immeuble n’est pas l’habitation propre du contribuable;
- l’immeuble est aliéné à titre onéreux (principalement la vente):
- soit dans les cinq ans (huit ans pour un terrain) de la date d’acquisition à titre onéreux;
- soit dans les trois ans de l’acte de donation et dans les cinq ans (huit ans pour un terrain) de la date d’acquisition à titre onéreux par le donateur.
Alors, la plus-value sera taxée distinctement comme revenu divers, la taxation étant de 16,5% sauf pour un terrain où elle sera de 33% si la plus-value est réalisée dans les 5 ans de l’acquisition, 16,5% dans les autres cas.
- le montant imposable est calculé à partir du prix de cession dont on déduit le prix et les frais d’acquisition ainsi que les frais de travaux que le propriétaire a fait effectuer entre la date d’acquisition et la date d’aliénation. Pour les terrains, le montant imposable est calculé de la même façon si ce n’est qu’on ne prend pas en compte les frais de travaux dans le calcul.
Par contre, si les délais sont respectés (voir ci-dessus), aliénation après trois ans, cinq ans (ou huit ans pour des terrains) et que l’activité n’est qualifiée ni de professionnelle ni de gestion anormale du patrimoine privé, il n’y aura pas de taxation de la plus-value réalisée.
La succession et la donation
En Région wallonne
Concernant les droits de donation:
- Les tarifs des droits de donation d’immeuble sont progressifs et dépendent du lien de parenté entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit). On retrouve un tarif réduit en cas de donation de l’immeuble familial en ligne direct mais également entre époux ou entre cohabitants légaux.
- Conditions à remplir:
- L'immeuble doit être situé en Région wallonne et être destiné partiellement ou totalement à l'habitation;
- L'immeuble doit servir de résidence principale au donateur;
- La donation doit porter sur la pleine propriété;
- La donation doit porter sur tous les droits possédés par le donateur.
Concernant les droits de succession:
- Ils se calculent, par tranches, sur la part nette de la succession (actif net) recueillie par chaque héritier ou légataire et varient en fonction du lien de parenté existant entre l'héritier ou le légataire et la personne décédée;
- Depuis le 1er janvier 2018, il existe une exonération totale des droits de succession sur la part nette héritée dans le logement familial en faveur du conjoint/cohabitant légal survivant uniquement. En effet, le cohabitant de fait est considéré comme étranger et ne bénéficie donc pas de l’exonération mais du tarif le plus haut (condition: la succession doit comprendre au moins une part en pleine propriété d’un immeuble destiné à l’habitation dans lequel le défunt a eu sa résidence principal depuis au moins 5 ans).
- Pour les légataires en ligne directe, un tarif réduit est applicable à certaines conditions (la succession doit comprendre au moins une part en pleine propriété d’un immeuble destiné à l’habitation dans lequel le défunt a eu sa résidence principale depuis au moins 5 ans; l'immeuble est destiné en tout ou en partie à l'habitation et il est situé en Région wallonne).
En Région de Bruxelles-Capitale
Depuis le 1er janvier 2016, les droits de donation immobilière à Bruxelles ont baissé et se sont alignés aux droits de donation flamands. Le cohabitant de fait n'est pas considéré comme 'partenaire' mais comme 'autre' et est donc soumis à un taux plus élevé.
Depuis le 1er janvier 2014, il existe en Région de Bruxelles-Capitale une exonération totale des droits de succession sur le logement familial pour le partenaire survivant, entendu conjoint ou cohabitant légal (le cohabitant de fait est considéré ici aussi comme un étranger).
A retenir
- Acheter un bien en tant que particulier peut permettre de bénéficier de certains avantages régionaux lors de l'acquisition, comme des abattements sur les droits d'enregistrement.
- L'imposition des revenus immobiliers dépend de l'utilisation du bien: habitation propre, location à des particuliers ou location à usage professionnel.
- La revente d'un bien détenu à titre privé peut, dans certaines conditions et après certains délais, être réalisée sans taxation de la plus-value.
- Les règles de donation et de succession peuvent offrir des réductions ou exonérations importantes, notamment pour le logement familial.
- Le choix entre acquisition privée et acquisition via la société doit toujours être analysé à la lumière de votre situation personnelle, familiale, patrimoniale et fiscale.
Attention: chaque projet immobilier est unique. Avant d'acheter, il est recommandé d'évaluer les conséquences fiscales, patrimoniales et successorales de votre choix avec votre conseiller CBC ou votre expert fiscal.
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Contenu révisé le 13-10-2026
