En bref
Vous envisagez d'acheter un bien immobilier avec votre société? Voici un aperçu des principales solutions et de leurs spécificités.
En tant que dirigeant d'entreprise, vous pouvez acquérir un bien immobilier de différentes manières: à titre privé, via votre société ou en combinant les deux.
Chaque solution présente ses propres avantages, mais aussi des conséquences fiscales, comptables et patrimoniales qu'il est important d'anticiper. L'achat scindé (usufruit), l'indivision ou encore le droit de superficie sont trois structures fréquemment utilisées. Le choix dépend notamment de l'utilisation du bien, de vos objectifs à long terme, de votre situation familiale et de votre stratégie patrimoniale.
Plus d'infos
Vous vous demandez quelle option choisir? Cela dépend de votre situation et de l'affectation que vous réservez à l'immeuble. Bien peser le pour et le contre n'est pas une sinécure. Faites donc optimiser vos projets immobiliers par un expert.
| Solution | A privilégier si... | Principal avantage | Point d'attention |
| Usufruit | Usage professionnel important | Acquisition progressive en privé | Valorisation de l'usufruit |
| Indivision | Achat partagé simple | Grande flexibilité | Taxation de la plus-value |
| Superficie | Terrain détenu en privé | Séparation terrain/bâtiment | Fiscalité à l'échéance |
Quelle option choisir?
En tant qu’entrepreneur, vous achetez un bien immobilier, en partie par le biais de votre société. La personne physique acquiert la ‘nue-propriété’, tandis que la société acquiert ‘l’usufruit’ du bien immobilier.
En tant que personne physique, vous n’achetez que la nue-propriété de l’immeuble. Vous êtes le propriétaire, mais vous ne pouvez pas utiliser le bien pendant la durée de l’usufruit.
Votre société achète l’usufruit et acquiert ainsi, en effet, le droit d’usage et de jouissance. Elle peut amortir le prix d’acquisition, sans payer dessus l’impôt sur les sociétés.
En tant qu’usufruitier, elle peut utiliser elle-même les locaux (sans avoir à payer de loyer) ou les louer (et percevoir les revenus locatifs), pour une durée maximale de 99 ans. Cet investissement doit toutefois correspondre à l’intérêt de la société.
Il existe différentes méthodes pour calculer la valeur de l’usufruit. Auparavant, on utilisait la formule Ruysseveldt-Janssens. Depuis 2017, le fisc utilise sa propre méthode, qui comporte plusieurs paramètres, dont la durée de l’usufruit, la valeur locative nette de la propriété, l’inflation escomptée ...
Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier gère la propriété en bon père de famille. Si l’usufruitier a des droits, il a aussi des obligations. C’est ainsi que l’usufruitier paie les charges liées au droit de jouissance (comme le précompte immobilier, les primes d’assurance, etc.) et les travaux de réparation normaux.
Les ‘grosses réparations’ restent à la charge du nu-propriétaire. Pensons, par exemple, aux travaux de rénovation, comme la rénovation d’une toiture, du chauffage central ou de l’électricité. Attention, les règles relatives aux travaux et à celui qui doit les supporter restent des règles supplétives. De ce fait, vous pouvez décider d'y déroger dans votre convention d'usufruit.
À la fin de la période, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire (généralement le dirigeant d’entreprise) devient alors le plein propriétaire du bien immobilier, en principe sans répercussions fiscales.
Points importants
L’usufruit doit être estimé correctement à l’avance. L’application d’une clé de répartition correcte des frais et travaux (ultérieurs) est cruciale, tant dans l’intérêt de la société que d’un point de vue fiscal.
Le fisc s’intéresse surtout aux structures d’usufruit avec logements privés mis gratuitement à la disposition de dirigeants d’entreprise. Vous devez donc bien analyser si et comment cette structure s’inscrit dans la rémunération globale du dirigeant d’entreprise.
‘Indivisibilité’ signifie que le droit de propriété est réparti. Une propriété ou un autre droit est alors détenu(e) par plusieurs personnes. Par exemple, une personne physique et une société acquièrent chacune une part indivise d’une même propriété.
Les droits et obligations sont proportionnels à la part de chaque partie dans la copropriété. Si la société en acquiert la plus grande partie, elle en supportera également des charges plus lourdes.
L’avantage d’un achat à deux parties est que les parties pourront sortir ultérieurement de l’indivision en contrepartie de droits d’enregistrement réduits à hauteur de 1% ou 2,5% (bientôt 3%) selon les régions. Nous attirons votre attention sur le fait que ce droit de partage en cas de sortie d’indivision pourrait être contesté par l’administration fiscale selon que vous ayez fait des travaux après acquisition ou non et selon la manière dont vous envisagerez la sortie d’indivision.
Attention: si les parties sortent de l’indivision, elles réalisent une plus-value, qui est taxable. La plus-value est égale à la différence entre la valeur de vente (ou prix de vente) et la valeur résiduelle comptable (si celle-ci est égale à la valeur fiscale nette).
Si la société vend sa part au dirigeant de l’entreprise après 25 ans, elle enregistrera une plus-value. En effet, le dirigeant d’entreprise paiera généralement, à l’achat, peu de droits d’enregistrement. Mais la société sera taxée sur la plus-value.
Cette taxe sur la plus-value peut être éventuellement étalée, mais seulement sous certaines conditions.
Dans ce cas, vous achetez le terrain en tant que personne physique et vous donnez à votre société le droit de construire des ‘bâtiments’ sur ce terrain: 1 ou plusieurs bâtiment(s) sur le terrain. En tant que propriétaire foncier privé, vous êtes alors le ‘tréfoncier’. Votre société, en tant que propriétaire des bâtiments, est le ‘superficiaire’.
L’objectif de l’opération consiste à différer le ‘droit d’accession’ jusqu’à la fin de la convention. Selon ce droit, le propriétaire foncier est normalement aussi automatiquement le propriétaire des bâtiments situés sur son terrain.
Si la société superficiaire érige une construction sur la base du droit de superficie, elle devient pleine propriétaire du bâtiment. Elle peut l’amortir, déduire la TVA si elle utilise le bâtiment pour ses propres activités assujetties à la TVA, percevoir les revenus éventuels, etc.
Au terme du droit d’accession, le propriétaire foncier-tréfoncier devient aussi, par ‘accession’, le propriétaire du bâtiment.
À ce moment-là, d’un point de vue fiscal, la valeur est transférée de la société au particulier. Le fisc part du principe que le particulier paie un prix pour le bâtiment, à savoir la valeur au moment du transfert.
Il est difficile de prédire ce que sera cette valeur et quel en sera l’impact fiscal. Si la personne privée paie suffisamment, il n’y a pas de problème. Mais si vous payez trop peu, le fisc peut estimer que vous bénéficiez d’un avantage qui sera qualifié d’avantage de toute nature assimilé à une rémunération si vous êtes également dirigeant de l’entreprise. De manière générale, le fisc sera aussi attentif au moment de la construction (au moment de la constitution du droit de superficie, en cours ou dans les 5 dernières années) et au type de construction (bâtiment à usage privé ou professionnel).
En pratique, cette construction est particulièrement intéressante pour les bâtiments qui perdront de la valeur à terme, comme les serres ou les bâtiments. La plus-value vient du terrain, qui reste dans le patrimoine privé.
A retenir
Chaque projet immobilier a sa structure idéale.
- Vous souhaitez utiliser un immeuble via votre société tout en en devenant pleinement propriétaire à terme? L'achat scindé (usufruit) peut être envisagé.
- Vous voulez acheter un bien ensemble avec votre société et partager l'investissement? L'indivision offre une solution simple et flexible.
- Vous souhaitez conserver le terrain en privé et laisser votre société détenir le bâtiment? Le droit de superficie peut répondre à cet objectif.
Chaque structure immobilière a ses avantages, mais aussi ses implications fiscales. Un accompagnement expert vous aide à faire le bon choix dès le départ.
Contenu révisé le 13-10-2026
