Bpost et AB Inbev recherchées, les actions "vaccins" dans le dur - Les SIR belges, hauts rendements, faible volatilité

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Hier

Ce jeudi, plusieurs statistiques économiques ont retenu l’attention des investisseurs. Et notamment en Allemagne qui a annoncé une solide hausse de 3% des commandes industrielles en mars, portée par la demande intérieure. Par rapport à mars 2020 et la mise à l’arrêt d’une partie de l’économie, le bond de 27.8% est spectaculaire mais logique. Au Royaume-Uni, et sans grande surprise, la Banque d’Angleterre (BoE) a laissé sa politique monétaire inchangée. Le taux directeur plafonne donc toujours à 0.1% et la BoE ne resserrera pas sa politique monétaire "tant que des progrès significatifs n’auront pas été réalisés concernant l’objectif d’un taux d’inflation à 2% dans la durée". Aux États-Unis les inscriptions hebdomadaires au chômage ont surpris en diminuant à 498.000 (contre 538.000 estimées), soit le plus bas niveau depuis le début de la pandémie, alors que les chiffres officiels des créations d’emplois pour avril seront annoncés ce jour.

De nombreux résultats trimestriels de sociétés ont été annoncés hier. Pour ne pas détonner par rapport à la large majorité de résultats déjà publiés et meilleurs qu’attendus, AB Inbev, 1er brasseur mondial, a annoncé des chiffres surpassant les attentes et notamment un EBITDA (excédent brut d’exploitation) de 4.26 milliards USD (+14.2% alors que les analystes attendaient plutôt une hausse de 6.6%). Parallèlement, AB Inbev a révélé que le CEO actuel en partance, Carlos Brito, sera remplacé par le directeur de la zone Amérique du Nord, Michel Doukeris, un autre brésilien.

ArcelorMittal, 1er sidérurgiste mondial, a aussi affiché un EBITDA en forte hausse à 3.4 milliards USD soit "son meilleur trimestre de la décennie". Plusieurs banques (Société Générale, UniCredit et ING) ont aussi montré un très bon bulletin marqué, fait intéressant, par la baisse des provisions passées en 2020 pour absorber le choc de la crise sanitaire. Résultats logiquement plus compliqués pour Air France-KLM qui a augmenté sa perte d’exploitation au 1er trimestre.

En Allemagne, Volkswagen a publié de bons résultats et a relevé ses perspectives pour l'année entière tout en mettant en garde, comme l’ensemble du secteur automobile, contre la pénurie croissante de puces électroniques. Aux États-Unis, le célèbre producteur de céréales Kellogg a aussi publié de très bons résultats et a annoncé dans foulée un relèvement de ses perspectives bénéficiaires pour l’année.

On attendait également les résultats de la société pharmaceutique Moderna. Tout comme Pfizer, Moderna a revu à la hausse sa prévision de ventes annuelles de son vaccin contre le Covid-19 à 19.2 milliards USD (Contre 18.4 milliards prévus en février) mais le marché s’est surtout focalisé sur l’annonce surprise et négative pour la société, d’une levée possible et momentanée par l’administration américaine de la propriété intellectuelle sur les vaccins contre le Covid-19. A l’annonce de cette nouvelle, les « actions vaccins » (Pfizer, Moderna, Novavax, BioNTech) ont toutes été attaquées en bourse dès les premiers échanges.

Les États-Unis soutiendraient donc la demande de levée des droits intellectuels qui a été demandée notamment par l’Inde et l’Afrique du Sud, alors que l’Europe est prête à discuter du projet. Ce projet viendrait du fait que les pays plus pauvres ne sont pas privilégiés, au contraire, dans la livraison des vaccins: 115 pays sont toujours en attente de vaccins alors que 75 en ont reçu… D’un autre côté, l'une des craintes exprimées par les sociétés pharmaceutiques est de voir transférer à la Chine et à la Russie des technologies de tout premier plan.  D’autres soulignent que "sans les brevets, Moderna n'aurait jamais réussi à lever 1,3 milliard USD pour financer le développement de son vaccin". Après les premières frayeurs suivant l’annonce, plusieurs analystes spécialisés se sont montrés plus sereins : aucun accord n’est signé pour l’instant d’une part, et, d’autre part, les sociétés pharmaceutiques devront créer des nouveaux vaccins contre les mutations.

Les marchés boursiers européens ont clôturé quasiment à l’équilibre, l’indice Stoxx 600 Europe perdant 0.12% seulement, 6 secteurs progressant alors que les 5 autres perdaient des plumes. Parmi les gagnants, on a surtout remarqué le gain de près d’1% de la consommation de base où la palme de la meilleure progression revenait à AB Inbev qui, fort de ses très bons résultats trimestriels, faisait… mousser son cours de 5.2%, entraînant dans son sillage ses concurrents Heineken (+2.1%) et Carlberg (+1.5%). Le secteur des matériaux, toujours recherché (+0.5%) a notamment bénéficié de la hausse d’ArcelorMittal (+1.8%) récompensée par ses bons résultats trimestriels.

A noter aussi dans le secteur industriel le bond spectaculaire de Bpost (+12.2% dans un volume de transactions près de 6 fois supérieur à la moyenne journalière!) boosté par des résultats largement supérieurs aux attentes et des prévisions relevées, pourtant encore considérées comme prudentes par certains analystes, alors que l’activité "petits colis" explose littéralement par la grâce du développement de l’e-commerce. Par contre le principal perdant du jour était le secteur technologique (-1.3%) faisant l’objet de prises de bénéfices après sa hausse prononcée avant-hier, les autres secteurs perdant moins d’un demi pourcent par rapport à mercredi.

Aux USA, bénéficiant à nouveau de statistiques positives, Wall Street a terminé clairement dans le vert, le S&P 500 engrangeant 0.8% et tous les secteurs progressant. La plus forte hausse a été celle des financières (+1.4%) où les gains les plus marqués étaient à mettre à l’actif de JP Morgan (+2%) et Berkshire Hathaway (+2.5%) le célèbre holding de Warren Buffet. On trouvait ensuite la consommation de base ou non-cyclique (+1.3%) où Molson Coors, le grand brasseur US, gagnait 4.4% dans le sillage d’AB Inbev en Europe, alors que Kelllog bondissait de plus de 7% fort de ses très bons résultats trimestriels. En 3e position, les services de communication (+1.1%) précédaient de peu les technologiques (+1%).

Les services de communication ont été dynamiques grâce notamment à Facebook (+1.6%) et Alphabet (+1%) mais on a surtout remarqué la très bonne tenue des sociétés du secteur des jeux vidéo, et particulièrement Activision Blizzard (+3.3%) et Electronic Arts (+2.5%), la première ayant notamment annoncé de très bons résultats et relevé ses prévisions, les mesures de confinement ayant accentué l’intérêt pour les jeux vidéo en ligne. Du côté des technologiques, le secteur était tiré par des poids lourds comme Apple (+1.3%), Microsoft (+1.3%), Mastercard (+1.7%), Paypal (+1.9%) ou encore IBM (+2.2%). A noter enfin, la nouvelle progression du secteur des matériaux (+0.9%) alors que prix du minerai de fer au comptant a dépassé 200 USD la tonne pour la première fois, tandis que le cuivre s'est approché d'un niveau record et que le pétrole a encore grimpé.

Finalement les sociétés pharmaceutiques à la tête des vaccins anti-Covid-19 ont limité leurs pertes, Pfizer ne perdant que 2%, Moderna 1.4% et Novavax progressant même de 0.5%, Moderna ayant déclaré que même si les brevets venaient à être levés, des pays à travers le monde continueraient à se procurer leurs vaccins.

Aujourd'hui

Ce matin (7h30), les marchés évoluent de manière un peu désordonnée, Tokyo gagnant 0.1%, Hong Kong de 0.2% et Shanghai-Shenzhen baissant de 0.2%. Les dernières données commerciales de la Chine ont montré que les exportations ont augmenté bien au-delà des attentes et que les importations ont connu la croissance la plus rapide depuis 2011. Par contre les opérateurs ont noté la nouvelle de la nuit selon laquelle l'administration Biden est susceptible de maintenir les limites des investissements américains dans certaines entreprises chinoises.

Les futures indiquent actuellement que les bourses européennes pourraient rebondir clairement à l’ouverture (+0.7%) alors que ce serait moins le cas aux États-Unis (+0.15%).

Il est vrai qu’outre-Atlantique, les chiffres relatifs au marché du travail pour avril sont très attendus et expliquent peut-être cette prudence. En Europe ont aura eu au préalable les niveaux de la production industrielle allemande et française pour mars alors que dans la matinée on aura également eu les prix à l’importation de mars pour la zone euro.

Concernant les résultats, en Europe, on aura ceux du Crédit Agricole, Klépierre, Aperam, BMW, Siemens et Adidas notamment. 

Le thème de la semaine: Les SIR belges, hauts rendements et faible volatilité

À côté de l’immobilier "brique" (maisons, appartements, entrepôts, bureaux, commerces,…), il existe de l’immobilier "papier", réparti essentiellement en 3 types d’actifs : les fonds immobiliers, les certificats immobiliers et les actions immobilières. Les certificats et les actions sont les composants des fonds. Au niveau des valeurs individuelles, les actions sont beaucoup plus intéressantes que les certificats car ceux-ci pâtissent de plusieurs inconvénients: faible liquidité et aucun suivi par des analystes essentiellement. Mais les certificats ne portent aussi généralement que sur un seul bien immobilier, ce qui pose un problème au niveau de la diversification, donc du risque.

En Belgique, les actions immobilières se répartissent elles-mêmes en 2 catégories, les "SIR" (Sociétés Immobilières Réglementées), appelées auparavant "SICAFI", et les promoteurs. En général, le profil des actions des promoteurs est un peu plus risqué que celui des SIR car le but d’un promoteur est de revendre (avec bénéfice) un immeuble construit préalablement alors qu’une SIR acquiert et détient des actifs immobiliers (dont elle est propriétaire) pour obtenir des loyers. Les cash flows d’une SIR sont généralement plus prévisibles, moins aléatoires, que ceux d’un promoteur. Par ailleurs, les SIR bénéficient d’un statut fiscal particulier et favorable ce qui n’est pas le cas des promoteurs (pour info, les 5 promoteurs belges cotés sont Atenor, Banimmo, Immobel, Shurgard et VGP)

Dans cette rubrique, nous nous intéresserons plus particulièrement au SIR belges, plus ou moins comparables aux REIT ("Real Estate Investment Trusts") étrangères, appelées aussi SIIC en France (pour "Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées").

Une SIR offre plusieurs avantages dont les principaux, de manière synthétique, sont les suivants:

  • La diversification:
    • en principe, chaque bâtiment ou ensemble immobilier ne peut représenter plus de 20% de l’actif total d’une SIR (c’est tout à fait différent d’un certificat immobilier donc)
    • selon le type de SIR, on peut se focaliser sur l’un ou l’autre sous-segment (soins de santé, bureaux, logistique, commerces, kots,…)

  • Un endettement réduit: le taux d’endettement d’une SIR est limité à maximum 65% de ses actifs et si ce taux dépasse 50%, elle doit établir un plan financier; en réalité, le taux effectif est la plupart du temps inférieur.

  • Un rendement dividendaire généreux: les SIR doivent reverser à leurs actionnaires au moins 80% de leurs bénéfices sous forme de dividendes chaque année (ce qui permet aux SIR de bénéficier d’une taxation à l’impôt des sociétés sur une base réduite). À noter aussi que les SIR investies à hauteur de minimum 60 % dans les soins de santé dans l’Espace Economique Européen bénéficient d’un précompte mobilier réduit (15% au lieu de 30%). Aedifica et Care Property Invest répondent à ce critère et Cofinimmo n’en n’est plus loin.

Mais à côté de ces avantages, on entend souvent 2 critiques ou plutôt 2 mises en garde concernant les SIR, celle concernant la prime (ou surcote) de certaines SIR par rapport à leur valeur intrinsèque et celle concernant leur corrélation avec les taux d’intérêt qui, s’ils sont amenés à grimper, sont négatifs pour ces actions immobilières.

La problématique de la valeur intrinsèque et de la différence par rapport au cours de bourse:

  • Réglementairement une SIR est obligée de faire procéder, par des experts indépendants, à une évaluation trimestrielle de son portefeuille immobilier. Concrètement, ces experts fixent une valeur de marché des immeubles détenus par une SIR. Ensuite les dettes nettes sont déduites pour arriver à la valeur intrinsèque du portefeuille de la SIR. Cette valeur intrinsèque est considérée par d’aucuns plutôt comme une "valeur à casser", comme celle utilisée en cas de liquidation judiciaire (faillite) ce qui est peu probable pour une SIR.

  • Mais en fait la prime, ou décote, du cours de bourse par rapport à la valeur intrinsèque semble plutôt refléter le potentiel, ou inversement les craintes, qu’on peut avoir par rapport à une SIR et son segment d’activité sous-jacent. Ainsi, depuis un certain temps déjà, il y a des primes importantes pour les SIR actives dans la logistique (70% environ actuellement pour Montea et WDP) - qui sont très recherchées car "boostées" par la forte croissance de l’e-commerce -, les soins de santé (20 à 30% pour Aedifica, Care Property Invest et Cofinimmo) - du fait de la pénurie endémique dans le domaine des maisons de repos - et les kots (30% pour Xior). Inversement, l’émergence de l’e-commerce a entraîné et entraîne une certaine défiance pour les SIR orientées vers la location de surfaces commerciales ce qui aboutit à une décote moyenne de 20 à 25% (Ascensio, QRf, Retail Estate,…); méfiance accrue aussi ces derniers mois, et donc décote, pour Befimmo car le télétravail, qui sera au moins partiellement confirmé à l’avenir remet en question l’attrait pour nombre de surfaces de bureaux…

La corrélation avec les taux d’intérêt

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, selon une étude de KBC Securities publiée récemment, à long terme la corrélation est nulle ! Selon la société de bourse: "Une hausse des taux ne génère pas seulement une hausse du taux d’actualisation. Lorsque celui-ci est la conséquence d’une hausse de l’inflation, les revenus locatifs augmentent aussi grâce à l’indexation". D’un autre côté, à court-moyen terme, si on considère notamment le niveau d’endettement et le niveau de couverture contre une hausse des taux, KBC Securities arrive à la conclusion qu’une hausse des taux de 1% réduit en moyenne de 1.6% les estimations de bénéfices espérés pour 2021, ce qui est objectivement très peu…

Qu’en est-il alors des rendements dividendaires réalisés pour 2020 et estimés pour 2021 et 2022. Nous avons repris dans le tableau ci-dessous, les 18 SIR officiellement cotées sur la bourse de Bruxelles, y compris Inclusio, seulement cotée depuis décembre 2020.

2 constats intéressants peuvent être tirés de ce tableau:

  • Le rendement moyen des SIR reste élevé: il a été de 3.84% net en 2020 et il devrait encore se situer entre 3.65% et 3.97% en 2021 & 2022. On peut néanmoins se poser la question de savoir si certains rendements élevés sont encore tenables pour les SIR exposées aux secteurs difficiles des surfaces commerciales et des bureaux…

  • La volatilité boursière des SIR est plus faible que la moyenne: celle-ci est mesurée par le "beta"; le beta moyen des SIR se situant à 0.71 cela signifie qu’à une variation de marché de 1%, à la hausse ou à la baisse, le cours d’une SIR ne bougera que de 0.71% en moyenne, à la hausse ou à la baisse. On peut donc considérer les SIR comme des "amortisseurs" dans un portefeuille diversifié, soit des actions moins volatiles que le marché boursier.

Pour terminer quand est-il des performances boursières des SIR, et des actions immobilières en général ? Nous avons comparé, sur le graphe ci-dessous, l’évolution de l’indice immobilier belge EPRA (en blanc) avec l’indice BEL 20 (en jaune) de la bourse de Bruxelles et l’indice Stoxx 600 Europe (en orange).

Depuis quelques mois (voir graphe à 1 an), l’indice immobilier sous-performe ce qui est logique: les investisseurs se sont tournés surtout, en particulier à partir de l’automne passé, vers les actions "value", plus cycliques, qui devraient mieux performer dans une économie en rebond depuis le début de la pandémie. Mais sur 10 ans, on constate que l’indice immobilier a surperformé par rapport aux indices globaux que sont le BEL20 et le Stoxx 600 Europe, grâce essentiellement à la période 2019-2020.

Signalons toutefois que si on calcule rendement net total sur 5 ans annualisé (on reprend donc l’évolution du cours de bourse auquel on ajoute le rendement net), il y a des différences importantes : les investisseurs ont clairement plébiscité les secteurs de la logistique, WDP et Montea affichant un gain moyen annuel de respectivement 25.7% et 24.5%. Mais les kots pour étudiants (Xior) ont aussi bien performé (+15.2% en moyenne annuelle) ainsi que les SIR spécialisées dans les soins de santé (Aedifica +17.3%, Care Property Invest +13.4% et Cofinimmo +8.3%). Par contre, les secteurs des bureaux et des surfaces commerciales ont déçu : Befimmo affiche une performance annuelle moyenne négative de 3.2%, contre -2.1% pour Warehouses Estate Belgium, -7.4% pour Vastned Retail Belgium, -10.2% pour QRF ou -10.7% pour Wereldhave Belgium

Ceci étant dit, et sans préjuger de l’avenir boursier des uns et des autres, dans une portefeuille diversifié, le compartiment immobilier a donc certainement sa place, jouant un rôle d’ "amortisseur" tout en procurant un rendement dividendaire intéressant.

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