Vos revenus immobiliers peuvent-ils être imposés au titre de revenus professionnels?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous vous demandez s’il vaut mieux passer par votre société ou acquérir le bien à titre privé? Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients. On oublie toutefois souvent que les revenus immobiliers peuvent, dans certains cas, être imposés au titre de revenus professionnels. Quand est-ce le cas? Quels sont les éléments déterminants? Nous étudions la question ci-dessous.

Nous n’analyserons pas ici la possibilité d’impliquer les enfants dans l’achat, par exemple en procédant à une acquisition scindée entre nue-propriété et usufruit.
La comparaison entre une acquisition en personne physique et une en société permet de déboucher sur les conclusions suivantes:

  Personne physique  Société 
Achat 
  • Acquisition au prix plein (après 50% d’imposition à l’impôt des personnes physiques + taxe communale + éventuellement, ONSS) sans déduction possible
  • Pas avantageux 
  • Acquisition à un prix semi-brut (après 20% ou 25% d’imposition à l’impôt des sociétés) avec possibilité de déduire les charges et frais d’achat (abattement de 20 ou 25% à l’impôt des sociétés)
  • Avantageux
Mise en location 
  • Calcul avantageux de la base imposable - tout particulièrement si le bien est loué à un particulier qui ne l’utilise pas à des fins professionnelles, puisque le bailleur n’est imposé que sur 25% en moyenne des revenus locatifs réels; dans le cas d’une utilisation à des fins professionnelles, il est imposé sur le revenu locatif réel diminué d’un forfait de frais.
  • Les intérêts d’emprunt peuvent contribuer à diminuer encore la base imposable.
  • Dès que le montant des revenus perçus, revenus professionnels y compris, excède 40.500 euros, les revenus immobiliers sont imposés au taux de 50% (+ taxe communale).
  • Relativement avantageux 
  • La société est imposée sur le loyer perçu, diminué des frais (intérêts, précompte immobilier, amortissement, etc.).
  • Les bénéfices sont imposables au taux de l’impôt des sociétés (20 ou 25%).
  • N’oubliez pas qu’à ce stade, le cash est toujours présent dans la société et qu’il faudra l’en sortir, par exemple en payant des dividendes soumis au paiement du précompte mobilier (de 10 à 30%).
  • Relativement avantageux
Revente 
  • La plus-value réalisée dans le cadre d’une gestion normale n’est généralement pas imposée.
  • Avantageux
  • La plus-value est imposée au taux de l’impôt des sociétés.
  • N’oubliez pas que le cash est toujours présent dans la société (précompte mobilier lors du paiement au titre de dividende).
  • Si le produit de la vente est intégralement réinvesti dans l’achat de certains actifs, cette imposition peut éventuellement être étalée (taxation étalée des plus-values sous condition de remploi)
  • Pas avantageux

Comme le montre le tableau, acheter en société est particulièrement intéressant au stade de l’acquisition, mais très peu à la revente. C’est exactement l’inverse pour les achats à titre privé. Les deux formules ont donc leurs avantages et leurs inconvénients.

Activité professionnelle

Les dispositions légales applicables impliquent que les revenus immobiliers deviennent des revenus professionnels si le bien est affecté à une activité professionnelle.

C’est donc un élément déterminant, puisque les avantages relatifs à l’investissement privé disparaissent alors. Par ailleurs, les revenus locatifs sont, déduction faite des frais réels (sans calculs forfaitaires ou forfaits avantageux), imposés aux taux progressifs. Il se peut aussi que le propriétaire soit redevable de cotisations sociales.

La question est donc la suivante: quand parle-t-on de revenus professionnels?

Auparavant, on considérait souvent qu’il fallait, pour que les revenus puissent être qualifiés de professionnels, disposer d’un patrimoine immobilier conséquent. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. On estime qu’il y a activité professionnelle lorsque l’activité est suffisamment répétée et fréquente et que l’organisation qu’elle implique lui confère un caractère professionnel.

Arrêts

Dans un arrêt de 2018, la cour d’appel de Liège a considéré que la mise en location de six immeubles (dont un comptait quatre appartements et un rez-de-chaussée commercial) suffisait pour que les revenus soient qualifiés de professionnels. Le propriétaire avait acquis les biens en l’espace de trois ans environ, en souscrivant, dans la plupart des cas, des emprunts. Deux des biens étaient loués à une société dont il était l’exploitant. L’administration a alors regardé le rythme rapide et répété des achats.

En 2018, la cour d’appel de Bruxelles en est venue à la même conclusion à propos d’un chômeur qui, en huit ans, avait acquis cinq immeubles (dont un de trois appartements), essentiellement par le biais d’emprunts. Il les avait fait entièrement rénover dans le but de les mettre en location. Le temps nécessaire à la gestion de ce patrimoine a constitué pour la cour le principal argument en faveur du caractère professionnel des revenus.

En 2018, la cour d’appel d’Anvers a eu à connaître d’un cas où un particulier avait acheté un terrain, sur lequel il avait fait ériger cinq appartements pour les revendre ensuite. La construction avait été confiée à une société dont le contribuable avait, précédemment, été gérant. Ici encore, la cour a considéré que les revenus étaient professionnels: le propriétaire avait toujours eu l’intention de revendre immédiatement les appartements et l’activité s’inscrivait dans le prolongement de son (ancienne) activité professionnelle. De surcroît, il avait, lui aussi, emprunté.

La cour d’appel de Gand en est venue à la même conclusion en 2018 dans un cas où un contribuable mettait en location une quarantaine de biens, par l’intermédiaire de la société immobilière dont il était le gérant. L’homme était également gérant d’un certain nombre de sociétés actives dans le secteur immobilier, et les acquisitions avaient été financées en grande partie par des emprunts.

Éléments déterminants

L’administration fiscale et la jurisprudence tiennent compte, pour savoir s’il est ou non question de revenus professionnels, des éléments suivants:

  • La mise en location ou la revente s’inscrivent-elles dans le prolongement de l’activité professionnelle?
  • Le temps consacré à l’activité, et son organisation
  • Le recours à des emprunts (fonds de tiers, par opposition à des apports personnels)
  • Le nombre élevé d’acquisitions.

Un arrêt de la cour d’appel d’Anvers (2018) contredit néanmoins les arrêts précédents. Un contribuable était propriétaire de 32 logements (dix studios pour étudiants et 22 appartements), qu’il louait à des particuliers. Il déclarait les loyers au titre de revenus immobiliers. Après près de dix ans, l’administration fiscale a requalifié ces revenus en revenus professionnels. Le tribunal de première instance lui a donné raison, mais la cour d’appel a cassé le jugement, estimant que les éléments avancés (perception des loyers sur place, suivi administratif de baux souvent de courte durée et emprunts) ne suffisaient pas à justifier cette mesure.

Toutefois, comme une hirondelle ne fait pas le printemps, la prudence s’impose, surtout si plusieurs des éléments énumérés ci-dessus peuvent être invoqués.

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, pesez très attentivement tous les aspects de la question.

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