Immobilier en 2019 - que savoir de l’achat scindé usufruit/nue-propriété?

Vers un assouplissement de la position de l’administration fiscale?

L’acquisition scindée est une technique de planification successorale assez courante. Lorsqu’un investissement immobilier est envisagé, plutôt que d’acheter le bien en pleine propriété, les parents l’acquièrent en usufruit et le(s) enfant(s) en achète(nt) la nue-propriété. Son grand avantage réside dans le fait qu’au décès des parents, leur usufruit s’éteint de plein droit et les enfants (nus-propriétaires) deviennent pleins propriétaires, sans devoir acquitter des droits de succession. Pour ce faire, il y a lieu de respecter scrupuleusement certaines conditions et ce, que cet achat concerne un bien situé en Belgique ou à l’étranger.

Une des conditions est qu’au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires doivent pouvoir démontrer qu’ils ont payé le prix d’acquisition de leur nue-propriété avec leurs propres moyens financiers. Si cette preuve ne peut être apportée, les nus-propriétaires devront payer des droits de succession sur l’immeuble concerné  au décès de l’usufruitier. Il est donc essentiel pour les enfants de conserver précieusement cette preuve (notamment les extraits de compte qui pourront, par prudence, être agrafés à l’acte d’acquisition) et ce, parfois pendant de très nombreuses années, puisqu’il faut le démontrer au décès de l’usufruitier.

Le problème est que fréquemment, les enfants ne disposent pas, au moment de l’acquisition, des ressources suffisantes pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble. C’est pourquoi, dans la plupart des cas, les parents procèdent d’abord à la donation d’une somme d’argent à leurs enfants, pour leur permettre de payer leur nue-propriété.

Tant en Flandre (position de "VLABEL", l’administration fiscale flamande) qu’à Bruxelles et en Wallonie (position fédérale), l’administration fiscale estimait que dans ce cas, les nus-propriétaires devaient apporter une preuve supplémentaire, à savoir:

  • soit que la donation préalable avait été enregistrée et donc que les droits de donation avaient été payés;
  • soit que la donation n’était en rien liée à l’acquisition scindée (qu’ils avaient notamment pu disposer librement des fonds reçus), une preuve par la négative qui est par nature toujours difficile à apporter.

En date du 12 juin 2018, le Conseil d’État a remis en cause la position de VLABEL, estimant que l’administration fiscale ajoutait des conditions qui n’étaient pas stipulées dans le texte de loi.

Dès lors, comment procéder?

Il suffit désormais de démontrer qu’une donation a eu lieu précédemment (c’est-à-dire au plus tard la veille du paiement du prix). L’enregistrement ou non de la donation (et donc du paiement des droits de donation) n’a plus aucune incidence.

Il convient toutefois de bien garder à l’esprit qu’au décès de l’usufruitier, la preuve du paiement du prix par les nus-propriétaires devra toujours pouvoir être apportée.  

Par ailleurs, notons que lorsque la donation n’est pas enregistrée (et donc réalisée sans paiement de droits de donation), si le donateur décède dans les trois ans suivant la donation, des droits de succession seront dus sur les fonds ayant fait l’objet de la donation.

Reste à voir comment cette position va être appréhendée notamment à Bruxelles et en Wallonie. En réponse à une question parlementaire, le Ministre des Finances a expliqué récemment qu’une donation préalable non enregistrée suffirait désormais en cas d'acquisition scindée. Cependant, la mention qu'il fait de la nécessité d'une "date certaine" continue d'entretenir un flou qui doit inciter à rester très prudent.

Restons tout de même prudents

Pouvons-nous directement en conclure qu’à l’avenir, il n’est plus nécessaire d’enregistrer une donation mobilière précédent un achat scindé à Bruxelles et en Wallonie? La tentation est grande mais la prudence reste cependant de mise. Nous ne sommes, en effet, pas à l’abri d’un changement de position de l’administration fiscale, tel que nous l’avons déjà connu à maintes reprises par le passé, ni d’un changement législatif en la matière.

Dans l’hypothèse où vous souhaiteriez réaliser une telle opération, il conviendra dès lors d’être assisté par un spécialiste afin de suivre la procédure correcte pour l’ensemble de l’opération et ce, de manière à éviter une surprise désagréable au décès de l’usufruitier.

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