Immeuble situé à l’étranger: vers une solution uniforme?

Attendue depuis de nombreuses années, la loi du 17 février 2021 vient mettre un terme à la longue saga née de la différence de régime fiscal entre les immeubles belges et étrangers.

Rappel des faits

Les résidents fiscaux belges étant imposables sur leurs revenus mondiaux, ceux-ci sont tenus de reprendre dans leur déclaration à l’impôt des personnes physiques les revenus qu’ils tirent des immeubles qu’ils possèdent à l’étranger. Selon l’existence ou non d’une convention préventive de double imposition entre la Belgique et le pays de situation du bien, ces revenus sont soit taxés soit exonérés sous réserve de progressivité.  

Or, si les résidences secondaires et les biens donnés en location à des personnes physiques sont imposés dans le chef de leur propriétaire sur base du revenu cadastral lorsqu’ils sont situés en Belgique, ils le sont sur base de leur valeur locative réelle ou des loyers réellement perçus lorsqu’ils sont situés à l’étranger. Cette différence de traitement a été jugée discriminatoire et une solution devait être trouvée.

Des arrangements extra-legem avaient été mis en œuvre au travers de la jurisprudence (Anvers 02.06.2015 , Liège 28.06.2017) et par voie de circulaire administrative (Circ. 29.06.2016), mais la loi, elle, n’avait toujours pas été modifiée (art. 7 CIR92).

Le Revenu cadastral

Afin de mettre fin à cette situation, le législateur a décidé d’attribuer à chaque immeuble sis à l’étranger et détenu par un résident fiscal belge, un revenu cadastral établi sur base de la valeur vénale du bien en 1975.

Pour déterminer le revenu immobilier imposable, ce revenu cadastral sera indexé et multiplié par 1,4, de la même manière que le revenu cadastral d’un immeuble sis en Belgique.

Très concrètement

a.  Méthode de calcul: Comme évoqué ci-dessus, le calcul se base sur la valeur du bien en 1975. A défaut de connaitre celle-ci, une valeur plus récente peut être utilisée, qui se verra appliquer un facteur de correction supposé permettre de reconstituer cette valeur de 1975. Le calcul est le suivant:

Année d’acquisition – facteur de correction

1975

1

1991

4,549

2007

11,203

1976

1,084

1992

4,972

2008

11,698

1977

1,18

1993

5,403

2009

12,212

1978

1,279

1994

5,783

2010

12,678

1979

1,384

1995

6,242

2011

13,124

1980

1,504

1996

6,703

2012

13,653

1981

1,687

1997

7,133

2013

14,04

1982

1,92

1998

7,538

2014

14,377

1983

2,186

1999

7,882

2015

14,622

1984

2,414

2000

8,276

2016

14,739

1985

2,688

2001

8,73

2017

14,798

1986

2,967

2002

9,18

2018

14,901

1987

3,224

2003

9,625

2019

15,006

1988

3,479

2004

10,023

2020

15,036

1989

3,806

2005

10,431

2021

15,018

1990

4,133

2006

10,782

   

b. Formulaire de déclaration: L’administration a communiqué un formulaire(formulaire-de-declaration-rc-bien-immobilier-etranger_fr_20210614.pdf (belgium.be)) à tous les contribuables dont elle sait qu’ils possèdent un immeuble à l’étranger (via les codes 1130/2130 de leurs déclarations fiscales antérieures). Dans celui-ci, diverses informations sont demandées dont, entre autres, la nature du bien, sa situation, le type de droit et la part détenue. Ce formulaire doit être complété et renvoyé avant le 31 décembre 2021.

c. Informations nécessaires quant à la valeur : le point essentiel quant à la détermination du revenu cadastral est la valeur du bien dont il peut arriver que les contribuables ne connaissent ni celle de 1975 ni l’actuelle. En l’absence d’une expertise immobilière récente, la valeur du bien telle que pouvant ressortir de l’acte d’acquisition, d’une déclaration de succession ou de donation peut être utilisée. Selon l’année à laquelle cette valeur a été déterminée, le coefficient de correction adéquat sera appliqué. Si la valeur n’est connue que dans une devise étrangère, il appartient au contribuable d’effectuer la conversion en euro.

d. Pour la suite : tout comme pour les immeubles sis en Belgique, différents évènements tels que des travaux importants ou un changement d’affectation peuvent modifier la valeur du bien. Les contribuables belges sont donc tenus d’informer l’administration des évènements qui pourraient mener à la fixation d’un nouveau revenu cadastral. La vente, l’acquisition, ou la concession de droits réels doivent également être déclarés.

e. Vous voulez en savoir d’avantage : L’administration a sorti une circulaire avec une FAQ commentant la loi du 17.02.2021 (circulaire 2021/C/21 MyMinfin (fgov.be) ).

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Mention légale

Cet article d’actualité ne doit pas être considéré comme une recommandation ou un conseil en investissement.

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