En savoir plus sur le thème "Protéger mes intérêts"

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J’investis dans une habitation avec une autre personne

Acquérir un immeuble à deux est une situation très fréquente. Additionner des moyens financiers, que ce soit en capital ou en revenus, permet d’augmenter le budget d’acquisition, et donc d'acheter un bien plus coûteux ou tout simplement de devenir propriétaires plutôt que locataires.

Vivre à deux est généralement un engagement sur le long terme. Chacun espère qu'il sera le plus long et le plus heureux possible. Ce partenariat prendra un jour inéluctablement fin par le décès de l’un des deux. Mais il peut également prendre fin suite à une séparation.

Au moment de l’acquisition de votre habitation, il est important d’être prévoyants afin qu’en cas de séparation, aucun de vous ne puisse se sentir financièrement lésé ou qu’en cas de décès le co-acquéreur survivant ne se trouve dans une situation trop précaire.

Les conséquences d’une séparation diffèrent selon le mode de vie commune adopté par le couple, mode qui va de la cohabitation de fait au mariage en passant par la cohabitation légale.

De même, les situations diffèrent selon que vous achetiez et financiez à parts égales l’immeuble, que vous financiez l’investissement de manière inégale ou que vous acquièrez des quotes-parts différentes de l’immeuble.

Choisissez votre mode de vie commune:

1. Je suis cohabitant de fait

Les cohabitants de fait qui réalisent un investissement immobilier ensemble ont entre eux des rapports proches de ceux des personnes non cohabitantes (exemple: des amis qui achètent une maison de vacances ensemble).

Que se passera-t-il:

1.1. En cas de séparation

  • En général, les cohabitants qui acquièrent ensemble un immeuble participent de manière égale au paiement des fonds propres, et au remboursement de l’emprunt.

Dans cette situation, on pourrait se dire qu’il n’y a aucun risque de déséquilibre entre les cohabitants de fait en cas de séparation, donc aucun problème. C'est assez réducteur. Il faut rester attentif à une participation identique de chacun, tant pour d’éventuels gros travaux que pour les frais d’entretien en cours de vie commune.

Pour un couple vivant en cohabitation de fait, chacun des cohabitants peut mettre fin à la situation sans autre formalité que de changer de domicile.… Dans ce cas, quel sera le sort de l’habitation? Si rien de spécifique n’est prévu, ce sont les règles générales régissant les indivisions qui s’appliqueront, et l’une d’elles prévoit que "nul n’est tenu de rester en indivision". Chacun des cohabitants peut, quand il le souhaite, proposer à l’autre (mais non l’obliger) de racheter sa part dans la maison (auquel cas les droits d’enregistrement seront de 1% de la valeur de l’immeuble si celui-ci se trouve à Bruxelles ou en Wallonie et de 2,5% en Flandre). En cas de refus ou d’impossibilité financière de rachat, l’immeuble peut alors être mis en vente publique (forcée) pour cause de sortie d’indivision. Le partenaire qui ne souhaitait pas ce départ risque donc de devoir quitter son habitation à contrecœur. Heureusement, en cas de vente de l'immeuble à une tierce personne, chacun recevra la même proportion du prix de vente, et ne sera donc pas lésé par rapport à l’autre.

En ce qui concerne l’éventuel crédit hypothécaire, les cohabitants de fait souscriront souvent l’emprunt à deux et ce, de manière solidaire. Cela signifie que si l’un des cohabitants devait partir et/ou ne plus participer à sa quote-part dans le remboursement de l’emprunt, l’institution financière serait en droit de réclamer la totalité du remboursement à l’autre. Et, en cas de défaut des deux cohabitants, la maison pourrait être saisie et mise en vente. Si le prix de vente de la maison ne devait pas permettre de solder l’emprunt, chacun des cohabitants pourrait alors se voir réclamer le solde total restant à rembourser.

Voilà quelques raisons pour lesquelles les futurs cohabitants de fait seront avisés de conclure un contrat de vie commune, afin de fixer les règles de la cohabitation, et ainsi apporter plus de protection entre eux. Ils pourront également prévoir des modalités à leur indivision future et estimeront si emprunter à deux s’avère judicieux.

Un contrat de vie commune ne doit pas être passé devant notaire. Malgré tout, il sera recommandé de faire appel à un spécialiste (notaire ou avocat), afin d’être guidé dans sa rédaction et d’être sûr d’aborder les points principaux qui doivent nécessairement être réglés.

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  • Qu’en est-il si le bien a été acquis ensemble et de manière égale par les cohabitants, mais que l’un d’eux a apporté plus de fonds propres et/ou participe plus au remboursement de l’emprunt?

Dans cette hypothèse, la clarté est encore plus nécessaire. En effet, s’il n’y a aucune précision dans l’acte d’acquisition de l’immeuble et aucun écrit, les extraits de comptes bancaires pourraient permettre de prouver la participation plus élevée d’un des cohabitants au prix d’achat. Il en va de même pour les remboursements de l’emprunt. Or, les extraits de compte ne restent disponibles à la banque que sur une durée maximale de 10 ans. Si la séparation a lieu après cette période et que ces extraits n’ont pas été imprimés et/ou conservés, la preuve de ces participations différentes sera alors très difficile à rapporter.

Si les extraits de compte sont soigneusement conservés et que la preuve des paiements différents peut être apportée, encore faut-il prouver à quel titre ces différences de paiement étaient réalisées. S’agit-il réellement d’un prêt de l’un à l’autre? Ou bien d’une donation, auquel cas "donner c’est donner" et il sera alors impossible de récupérer les sommes? Ou d’un arrangement tacite de participation dans les frais communs?

C’est pourquoi, outre la conservation des extraits de comptes, il est indispensable d’établir des documents clairs et signés par les cohabitants. Ce peut être une reconnaissance de dette ou un contrat de vie commune qui reprendra non seulement le montant des apports respectifs, mais également à quel titre l’un d’eux a payé plus que l’autre, et quel montant sera exigible en cas de séparation.

À défaut, la récupération des sommes sera souvent sujette à discussion, voire impossible.

  • Et si, dans cette situation, le bien est acquis avec des quotes-parts différentes?

Ceci est parfaitement envisageable. Deux personnes peuvent acheter des quotes-parts différentes d’un immeuble (par exemple 70% pour l’un; 30% pour l’autre). Cette solution peut être adoptée notamment par des cohabitants qui n’ont pas les mêmes capacités financières. La répartition de propriété reflète alors la part payée par chacun dans l’acquisition.
Cette solution peut être considérée comme équilibrée entre les cohabitants.
Cependant, en cas d’emprunt, la pure logique économique voudrait que chacun d’eux participe également dans la même proportion au remboursement de l’emprunt. Dans le cas contraire, un déséquilibre se créera malgré tout, qu’il faudra régler en cas de séparation.

Un autre aspect peut devoir être abordé par les cohabitants dans cette situation. Si la propriété est plus importante dans le chef de l’un des deux, la plus-value éventuelle qui sera réalisée à la vente de l’immeuble sera également plus importante pour l’un des deux. Ce point devrait idéalement être éclairci entre eux afin d’éviter des discussions inutiles à la revente et au partage du prix.

Attention, il ne faut pas confondre cette situation avec celle dans laquelle un des cohabitants est propriétaire du terrain, et que les cohabitants construisent ensemble un immeuble sur ce terrain. En effet, en vertu de ce que l’on appelle le droit d’accession, les constructions érigées sur un terrain appartiennent au propriétaire du terrain, peu importe qui a financé ces constructions. Il faudra alors adopter des solutions spécifiques dans cette situation, afin de garantir l’équité entre les cohabitants. Cela peut être une renonciation au droit d’accession par le propriétaire du terrain et/ou l’établissement d’une reconnaissance de dettes entre eux (qui pourra le cas échéant être garantie par une hypothèque sur le bien). Cette reconnaissance peut être équivalente aux montants totaux investis par le cohabitant non propriétaire dans les constructions (et l’entretien). Mais il pourrait être opportun de prévoir dans quelle mesure la créance tiendra compte de la plus-value qu’a prise la maison avec le temps et/ou de l’inflation.

1.2. En cas de décès

La loi ne prévoit aucun droit successoral pour le cohabitant de fait. Cela veut dire que si le défunt n’avait rien prévu pour son cohabitant de fait survivant, par exemple par un testament, celui-ci n’héritera de rien. Par conséquent, la part du défunt dans l’habitation sera héritée par ses héritiers, qui peuvent être ses parents, ses frères et sœurs… ce qui mettrait le cohabitant survivant dans une situation très délicate.

Si le défunt a pris des dispositions en faveur du cohabitant survivant par testament, le problème sera alors d’ordre fiscal. En effet, en Région wallonne et à Bruxelles, il n’existe pas de régime favorable pour les cohabitants de fait en matière de droits de succession, de sorte qu’ils subissent alors les droits de succession selon le tarif le plus élevé.

Heureusement, dans la grande majorité des cas, le notaire aura pris soin de conseiller aux cohabitants de fait de prévoir une clause d’accroissement lors de l’acte d’achat de l’immeuble. Par application de cette clause, la part du défunt dans l’immeuble sera acquise non pas en vertu d’un droit successoral, mais selon une convention et sera considérée d’un point de vue fiscal comme une vente. Dès lors, c’est le droit d’enregistrement sur les ventes qui sera applicable, soit 12,5% en Région wallonne et à Bruxelles, et 10% en Flandre.

Si l’acquisition s’est faite à parts égales avec des apports équivalents, le cohabitant survivant deviendra propriétaire (ou usufruitier selon ce que la clause d’accroissement a prévu) de la moitié de l’immeuble qui était détenue par le défunt, et payera des droits d’enregistrement sur la valeur de cette moitié d’immeuble.

Si le bien a été acquis à parts égales mais que les apports ou les remboursements n’ont pas été les mêmes, les considérations reprises ci-dessus sont également applicables. Cependant, une difficulté peut s’ajouter, étant donné que si le cohabitant survivant a financé plus que sa part de 50% dans l’immeuble, il va probablement vouloir récupérer les montants payés dans la succession du défunt. Il faudra alors qu’il puisse prouver la réalité de sa créance, par une reconnaissance de dettes ou autre élément probant.

Si le bien immeuble a été acquis avec des quotités différentes, les mêmes considérations sont applicables. Cependant, il faudra être attentif dans ce cas à l’applicabilité d’une éventuelle clause d’accroissement, qui implique une "égalité de chance" d’obtenir les droits provenant de cette clause. Si le bien n’a pas été acquis à parts égales, cette condition pourrait ne pas être remplie, à moins que d’autres facteurs, comme des âges très différents des acquéreurs, permettent de justifier ce déséquilibre. Le notaire pourra fournir des explications précises sur ce point.

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2. Je suis cohabitant légal

La cohabitation légale est une forme de vie commune qui séduit de plus en plus de monde. Elle requiert très peu de formalités et a le mérite de clarifier certains rapports entre les cohabitants. Mais surtout, ce qui séduit bon nombre de personnes, c’est le fait que les cohabitants légaux sont protégés concernant l’habitation familiale, et obtiennent par cette déclaration de cohabitation légale, l’usufruit de la part du défunt dans l’immeuble et un tarif de droits de succession particulièrement avantageux (et même une exemption complète de droits de succession pour l’immeuble d’habitation) pour ce qui est hérité de l’autre cohabitant, et ce quelle que soit la Région de résidence des cohabitants.
Et tout cela, sans entrer dans les formalités plus lourdes et vues par certains comme beaucoup plus contraignantes qu’impose le mariage.

Que se passera-t-il:

2.1. En cas de séparation

  • En général, les cohabitants légaux acquièrent ensemble et de manière égale l’immeuble en participant de manière égale au paiement des fonds propres et au remboursement de l’emprunt.

Dans cette situation, on pourrait se dire qu’il n’y a aucun risque de déséquilibre entre les cohabitants légaux en cas de séparation, donc aucun problème. C'est assez réducteur. Contrairement à la cohabitation de fait, les cohabitants légaux ont plusieurs obligations l’un envers l’autre. Premièrement, celle de participer aux charges de la vie commune en fonction de leurs possibilités respectives et du train de vie commun. De même, les dettes qui seraient contractées par un seul des deux cohabitants pour les besoins de la vie commune et des enfants qu’ils éduquent, obligent solidairement l’autre cohabitant (sauf si elles sont excessives eu égard aux ressources des cohabitants). Mais qu’entend-on par participation en fonction de leurs possibilités? Faut-il ou non considérer que le cohabitant qui a le plus de revenus doit non seulement participer aux frais du ménage en proportion de ceux-ci, mais devrait également payer une part plus importante des remboursements du crédit ayant servi à l’acquisition de l’habitation ou aux travaux engagés dans l’immeuble? Que s’il ne l’a pas fait, l’autre cohabitant aurait droit à réclamer une indemnité?
Et qu’entend-on par possibilités respectives? Considère-t-on que seuls les revenus directement perçus par les cohabitants doivent être comptés, ou peut-on également tenir compte des revenus accumulés par l’un ou l’autre des cohabitants dans sa (ou l’une de ses) société(s) et non distribués?

Autant de questions parmi d’autres qui pourront être clarifiées au moyen d’une convention de cohabitation légale, qui précisera ce qu’il faut entendre par revenus, par frais du ménage, par proportion,… (et donc notamment le sort à réserver au remboursement de l’emprunt). Cette convention doit obligatoirement être passée devant notaire et celui-ci aidera utilement les cohabitants dans sa rédaction et les sujets qu’il faut clarifier en fonction de la situation du couple et de chacun. De même, il les informera au sujet des clauses qui ne pourraient être prévues, parce que considérées comme illégales en soi.

Pendant la cohabitation légale, aucun des cohabitants légaux ne peut vendre, donner ou hypothéquer la partie qu’il possède dans le logement du couple sans l’accord formel de l’autre cohabitant. On pourrait alors penser que chaque cohabitant légal est protégé en ce qui concerne le logement. A raison… du moins tant que la cohabitation légale existe.

Et si un seul des deux cohabitants souhaite mettre fin à la cohabitation légale? C’est possible et simple. Il lui suffit alors de faire une déclaration de cessation de cohabitation légale devant l’Officier de l’Etat civil et celui-ci notifiera cette cessation à l’autre cohabitant par voie d’huissier.

Dans ce cas, quel sera le sort de l’habitation? S’il n’y a pas de convention de cohabitation entre eux, pour certains spécialistes, ce sont les règles générales des indivisions qui s’appliqueront, et l’une d’elles prévoit que "nul n’est tenu de rester en indivision". Chacun des ex-cohabitants peut alors, et quand il le souhaite, proposer à l’autre (mais non l’obliger) de racheter sa part dans la maison (auquel cas les frais d’enregistrement seront de 1% de la valeur de l’immeuble si celui-ci se trouve à Bruxelles ou en Wallonie et de 2,5% en Flandre). En cas de refus ou d’impossibilité financière de rachat, l’immeuble peut alors être mis en vente publique (forcée) pour cause de sortie d’indivision. Le partenaire qui ne souhaitait pas ce départ risque donc de devoir quitter son habitation à contrecœur. Heureusement, en cas de vente à une tierce personne de l’immeuble, chacun recevra la même proportion dans le prix de vente et ne sera donc pas lésé par rapport à l’autre.

En ce qui concerne l’éventuel crédit hypothécaire, les cohabitants légaux souscriront souvent l’emprunt à deux et ce, de manière solidaire. Cela signifie que si l’un des cohabitants devait mettre fin à la cohabitation légale, partir et/ou ne plus participer à sa quote-part dans le remboursement de l’emprunt, l’institution financière serait en droit de réclamer la totalité du remboursement à l’autre. En cas de défaut des deux cohabitants légaux, la maison pourrait être saisie et mise en vente publique. Si le prix de vente de la maison ne permettait pas de solder l’emprunt, chacun des cohabitants pourrait alors se voir réclamer le solde total restant à rembourser.

Voilà quelques raisons supplémentaires pour lesquelles les cohabitants légaux sont avisés de conclure une convention de cohabitation afin de fixer les règles de la cohabitation, et ainsi apporter plus de protection entre eux. Ils pourront également prévoir des modalités à leur indivision future et estimeront si emprunter à deux s’avère judicieux.

  • Qu’en est-il si le bien a été acquis ensemble et de manière égale par les cohabitants légaux mais que l’un d’eux a apporté plus de fonds propres et/ou participe plus au remboursement de l’emprunt?

Dans cette hypothèse, la clarté est encore plus nécessaire. En ce qui concerne le prix d’achat, s’il n’y a aucune précision dans l’acte d’acquisition de l’immeuble et aucun écrit entre les cohabitants, les extraits de comptes bancaires permettent de prouver la participation plus élevée d’un des cohabitants au prix d’achat. Il en va de même pour les remboursements de l’emprunt. Or, les extraits de compte ne restent disponibles à la banque que sur une durée maximale de 10 ans. Si la séparation a lieu après cette période et que ces extraits n’ont pas été imprimés et/ou conservés, la preuve de ces participations différentes pourrait ne pas pouvoir être apportée... et tout se basera sur l’honnêteté et la bonne mémoire de l’autre.

Même si les extraits de compte sont soigneusement conservés et que la preuve des paiements différents peut être apportée, encore faut-il prouver à quel titre ces différences de paiement étaient réalisées. Il pourrait s’agir tout simplement d’un arrangement tacite entre cohabitants sur la participation plus importante du cohabitant le plus fortuné aux besoins de la vie commune, auquel cas il n’y aurait pas de remboursement possible entre eux. Mais il pourrait également s’agir d’une donation (auquel cas il ne pourrait y avoir de reprise car «donner c’est donner»).

Là encore, ces éléments pourraient être clarifiés dans une convention de cohabitation légale.

À défaut, la récupération des sommes sera souvent sujette à discussion, voire impossible.

  • Et si dans cette situation, le bien est acquis avec des quotes-parts différentes?

Ceci est parfaitement envisageable. Deux personnes peuvent acheter une quote-part différente d’un immeuble (par exemple 70% pour l’un; 30% pour l’autre). Cette solution peut être adoptée notamment par des cohabitants légaux qui n’ont pas les mêmes capacités financières. La répartition de propriété reflète alors la part payée par chacun dans l’acquisition.
Cette solution peut être considérée comme équilibrée entre les cohabitants. Cependant, en cas d’emprunt, la pure logique économique voudrait que chacun d’eux participe dans la même proportion au remboursement de l’emprunt. Dans le cas contraire, un déséquilibre se créerait malgré tout. Mais ce déséquilibre pourrait être le résultat d’un accord verbal ou tacite de participation de chacun aux frais communs en proportion de ses moyens.

Si la propriété est plus importante dans le chef de l’un des deux, la plus-value éventuelle qui sera réalisée à la vente de l’immeuble sera également plus importante pour l’un des deux. Ce point devrait idéalement être éclairci entre eux, afin d’éviter des discussions inutiles à la revente et au partage du prix.

Attention, il ne faut pas confondre cette situation avec celle dans laquelle un des cohabitants est propriétaire du terrain, et que les cohabitants construisent ensemble un immeuble sur ce terrain. En effet, en vertu de ce que l’on appelle le droit d’accession, les constructions érigées sur un terrain appartiennent au propriétaire du terrain, peu importe qui a financé ces constructions. Il faudra alors adopter des solutions spécifiques dans cette situation, afin de garantir l’équité entre les cohabitants. Cela peut être une renonciation au droit d’accession par le propriétaire du terrain et/ou l’établissement d’une reconnaissance de dettes entre eux (qui pourra le cas échéant être garantie par une hypothèque sur le bien). Cette reconnaissance peut être équivalente aux montants totaux investis par le cohabitant non propriétaire dans les constructions (et l’entretien). Mais il pourrait être opportun de prévoir dans quelle mesure la créance tiendra compte de la plus-value qu’a prise la maison avec le temps et/ou de l’inflation.

2.2. En cas de décès

En cas de cohabitation légale, la loi prévoit que le cohabitant légal survivant hérite automatiquement de l’usufruit de l’immeuble (ou de la part d’immeuble) qui appartenait au cohabitant décédé et qui leur servait de logement familial. Le but principal de cette disposition est de permettre au cohabitant survivant de ne pas être mis dehors par les autres héritiers du défunt, même s’il n’était pas propriétaire du logement occupé. Ce droit est donc acquis, dès le jour où les cohabitants font la déclaration de cohabitation légale auprès de l’officier d’état civil de la commune où ils résident.
Si le bien a été acquis à parts égales, le survivant conservera sa moitié d’immeuble en pleine propriété, et deviendra usufruitier de la part du défunt.

Au niveau fiscal, le cohabitant légal survivant bénéficie du même statut favorable que le conjoint marié et ce, quelle que soit la Région dans laquelle les cohabitants légaux résident, de sorte qu’il ne payera pas de droits de succession sur cet usufruit.
Il est cependant possible de modifier ce droit à l’usufruit du logement familial, en le limitant à une certaine durée par exemple, ou même de le supprimer, mais cela implique de faire un testament en ce sens.
D’un autre côté, le défunt peut rédiger un testament au profit de son cohabitant légal, pour lui attribuer davantage de droits, comme par exemple la pleine propriété de sa part dans le logement familial, en respectant bien sûr la réserve de ses éventuels héritiers réservataires, comme ses enfants. Le cohabitant survivant ne payera pas non plus de droits de succession sur ce legs.

On notera cependant qu’en Région wallonne, cette exonération de droits de succession sur le logement familial pour le cohabitant légal n’est possible que pour l’immeuble servant d’habitation depuis au moins 5 ans avant le décès.
Si le bien a été acquis à parts égales mais que les apports ou les remboursements n’ont pas été les mêmes, les considérations reprises ci-dessus sont également applicables. Cependant, si le cohabitant légal survivant a financé plus que sa part de 50% dans l’immeuble, il va probablement vouloir récupérer les montants payés dans la succession du défunt. Il faudra alors qu’il puisse prouver la réalité de sa créance, par une reconnaissance de dettes ou autre élément probant. Dans ce cas, la dette du cohabitant légal décédé pourra être admise au passif de sa succession et le cohabitant légal survivant ne paiera pas de droits de succession sur la récupération de cette créance.

Dans le cadre du financement de l’immeuble d’habitation, cette problématique se pose moins, étant donné que le cohabitant légal survivant pourra récupérer l’usufruit (ou dans certains cas la pleine propriété) du bien, sans payer de droits de succession. Dès lors, même s’il a financé une plus grande partie de l’immeuble, ou même la totalité, il ne sera pas réellement lésé (comme il pourrait l’être dans cette hypothèse pour d’autres éléments du patrimoine). Le problème se posera peut-être si la nue-propriété devait être héritée par les autres héritiers du cohabitant légal (comme ses parents, ses frères et sœurs, etc.).

Si le bien immeuble a été acquis avec des quotes-parts différentes, le droit d’usufruit du cohabitant légal survivant s’appliquera sur la part que le défunt avait acquise dans l’immeuble (par exemple 30%).

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3. Je suis marié

Les futurs époux peuvent choisir eux-mêmes leur régime matrimonial. Hormis quelques règles de base auxquelles ils ne peuvent déroger, les époux ont le libre choix du régime qui fixera, pendant leur mariage, le statut des différents biens et dettes, et ce qu’il en adviendra en cas de divorce ou de décès de l’un d’eux.

Le choix du régime matrimonial est fixé devant notaire dans un contrat de mariage, qui n’est pas nécessairement conclu avant la célébration du mariage. En effet, les personnes qui sont déjà mariées peuvent encore conclure un contrat de mariage, faire adapter leur contrat existant ou le remplacer par un autre. À défaut de contrat de mariage, le régime légal (la communauté réduite aux acquêts) est automatiquement applicable.

Quel que soit le régime matrimonial adopté par les conjoints, un certain nombre de règles s’impose aux époux. Il en va ainsi de la contribution des époux aux charges du mariage en fonction de leurs facultés. Cette contribution est réglée selon le train de vie du ménage et des possibilités financières de chacun des époux.

La loi ne précise pas exactement comment cette répartition se fait et donc chaque couple peut en déterminer les règles, par exemple dans son contrat de mariage. Si un seul des conjoints a des revenus professionnels, celui-ci peut être tenu de financer seul les charges du ménage, mais également de fournir à l’autre époux un montant pour ses dépenses personnelles.

Chacun des époux peut également être tenu de rembourser les dettes contractées par l’autre époux, pour autant que ces dettes soient indispensables aux besoins du ménage et à l’éducation des enfants.

En outre, aucun des conjoints ne peut durant le mariage vendre, donner ou hypothéquer la partie qu’il possède dans le logement du couple sans l’accord formel de l’autre conjoint. Ainsi, même en cas de détention en indivision de l’immeuble d’habitation, cette règle fait obstacle à la sortie forcée d’indivision décrite ci-avant dans le cas de la cohabitation de fait.

Les différents régimes matrimoniaux:

3.1. Je suis marié sous le régime de communauté ou sans contrat (régime légal)

Le régime légal est caractérisé par trois patrimoines distincts: le patrimoine propre de chacun des conjoints et le patrimoine commun. Tout patrimoine comporte des biens et des dettes. Il y a lieu de fournir la preuve du caractère propre d’un bien. Tous les biens dont le caractère propre n’est pas prouvé font partie de la communauté.

Qu’est-ce qui fait partie du patrimoine propre?

Le patrimoine propre de chacun des époux comprend principalement tous les biens meubles et immeubles appartenant à chacun des époux au moment du mariage. Il comprend, en outre, les biens que chacun acquiert séparément au cours du mariage par donation, succession ou testament, de même que certaines prestations d’assurance.

Font également partie du patrimoine propre, les biens qu’un des conjoints acquiert au moyen de fonds propres ou du produit de la vente d’un bien propre à titre de remploi.

Au passif, les dettes des époux antérieures au mariage font également partie du patrimoine propre. Les dettes grevant les successions ou donations qui leur échoient durant le mariage leur sont également propres.

Le patrimoine commun

Tous les biens qui ne font pas partie du patrimoine propre d’un des époux sont communs. Ce sont par exemple les revenus d’activités professionnelles ou les revenus de remplacement, les revenus des biens communs, les revenus des biens faisant partie du patrimoine propre de chacun des époux, ainsi que les biens donnés ou légués aux époux conjointement. Le patrimoine commun comprend, en outre, tous les biens dont le caractère propre à l’un ou l’autre des époux ne peut être prouvé.
Les dettes communes sont celles contractées par les deux époux ensemble, plus les dettes contractées par l’un d’eux pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, ainsi que toutes les dettes dont le caractère propre ne peut être prouvé.

Liquidation et partage

Le régime matrimonial détermine également la manière selon laquelle les patrimoines seront partagés en cas de dissolution du mariage, donc non seulement en cas de décès d’un des conjoints mais aussi en cas de divorce.

3.1.1. En cas de divorce

En principe, le patrimoine commun est divisé en deux parts égales. Cependant, il se peut que pendant le mariage des dépenses aient été engagées par la communauté au seul bénéfice d’un des conjoints ou inversement. Se créent alors ce qu’on appelle des récompenses entre patrimoines propres et patrimoine commun. En cas de dissolution du mariage, donc par exemple en cas de divorce, on tiendra compte du montant prélevé sur le patrimoine appauvri et le profit qui subsiste dans le chef du patrimoine enrichi afin de rééquilibrer les choses entre ces patrimoines. En d’autres termes, on tiendra compte de ce que chacun a fait rentrer dans la communauté à partir de son patrimoine propre, ou de ce que chacun a prélevé du patrimoine commun au profit de son patrimoine propre. Nous analyserons ci-dessous ces hypothèses.

En général, les époux acquièrent ensemble et de manière égale l’immeuble d’habitation, en participant de manière égale au paiement des fonds et au remboursement de l’emprunt. L’immeuble est alors réputé faire partie du patrimoine commun.

 

  • Qu’en est-il pour les travaux et les remboursements de l’emprunt hypothécaire?

Nous l’avons vu plus haut, les époux doivent participer aux frais du ménage en fonction de leurs facultés respectives. Cela signifie-t-il que si l’un des époux a plus de revenus professionnels que l’autre, il doit participer plus que l’autre aux paiements de ces travaux ou de l’emprunt hypothécaire? En réalité, cette question ne se pose pas en régime de communauté, dans la mesure où les revenus professionnels sont considérés comme étant communs aux époux, et doivent être affectés prioritairement aux dépenses du ménage, toutes dépenses payées par la communauté pour un bien commun sont considérées comme maintenant un équilibre entre les époux.

Le législateur a très récemment corrigé une situation qui pouvait créer une anomalie dans le rapport économique entre les époux. C’est la situation où un des conjoints exerce sa profession au sein d'une société dont les actions lui sont propres. Dans ce cas, en cas de liquidation du régime, ce conjoint doit une récompense au patrimoine commun pour les revenus professionnels nets que le patrimoine commun n'a pas reçus et qu'il aurait raisonnablement pu recevoir si la profession n'avait pas été exercée au sein d'une société.

En l’absence d’une telle disposition, le conjoint qui exerce sa profession au sein d’une société qui lui est propre pouvait limiter fortement la rémunération qu’il retire de celle-ci, s’enrichir en y accumulant les bénéfices et ainsi ne pas contribuer aux charges du ménage en proportion de ses ressources réelles. Cette nouvelle disposition ne semble cependant s’appliquer qu’aux revenus engrangés depuis le 1er septembre 2018.

  • Qu’en est-il si le bien a été acquis ensemble (et de manière égale) par les conjoints mais que l’un d’eux a apporté des fonds provenant de son patrimoine propre?

Une double preuve devra être apportée par ce conjoint:

  1. La preuve du paiement complémentaire par celui-ci: s’il n’y a aucune précision dans l’acte d’acquisition de l’immeuble et aucun écrit spécifique sur la question entre les conjoints, la preuve de ce déséquilibre des apports peut être difficile à apporter. D’où l’importance de conserver ses extraits de comptes bancaires, car ils permettent de prouver la participation plus élevée d’un des conjoints au prix d’achat. Or, les extraits de compte ne restent disponibles à la banque que sur une durée maximale de 10 ans. Si le divorce a lieu après cette période et que ces extraits n’ont pas été imprimés et/ou conservés, la preuve de ces participations différentes pourrait ne plus pouvoir être apportée... et tout se basera sur l’honnêteté et la bonne mémoire de l’autre.
  2. La preuve que ce paiement complémentaire provient du patrimoine propre de ce conjoint: il ne s’agit pas de prouver que le complément vient d’un compte bancaire au seul nom de ce conjoint, il s’agit de prouver que ce complément était déjà détenu avant le mariage ou reçu par donation ou par succession!

Si cette double preuve peut être apportée, l’époux qui aura payé le plus pourra faire valoir une récompense vis-à-vis du patrimoine commun, récompense qui sera de la moitié de la valeur qu’a pris le patrimoine commun grâce à ce paiement. Ainsi, un conjoint qui aurait payé 70% du prix d’acquisition d’un immeuble de 200.000 euros, soit 140.000 euros, pourra récupérer vis-à-vis de la communauté 20% de la valeur de cet immeuble au moment du divorce. Si cet immeuble vaut 400.000 euros à ce moment-là, alors la récompense sera de 80.000 euros.

Bien entendu, les règles décrites s’appliquent lorsqu’il n’y a aucun contrat de mariage. Par contre, elles peuvent être modulées dans une certaine mesure, dans le cadre d’un contrat de mariage. Un contrat de mariage peut donc avoir la vertu de clarifier ces éléments afin d’éviter au maximum de mauvaises surprises pour l’un ou l’autre des conjoints en cas de divorce.

Des époux mariés en régime de communauté ne peuvent acquérir ensemble un bien avec des quotes-parts différentes que s’il est prouvé que chacun paie avec des biens propres, ce qui est une situation très rare.

3.1.2. En cas de décès

Nous prendrons ici pour hypothèse que l’immeuble acquis entre dans la communauté des biens, et n’a pas été acquis par un seul époux (par exemple en remploi d’un autre bien propre).

En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant hérite automatiquement de l’usufruit de toute la succession du défunt (qui correspond généralement au patrimoine propre du défunt et à la moitié du patrimoine commun), et donc en ce compris sa part dans l’immeuble (donc a priori la moitié, l’autre moitié étant la pleine propriété du conjoint survivant). Aucune démarche n’est requise pour obtenir ce droit, il est inhérent au statut de conjoints mariés.

Si les conjoints désirent se protéger davantage, ils ont la possibilité d’attribuer par exemple la pleine propriété de leur part dans l’immeuble d’habitation, par testament, ou par contrat de mariage s’ils en ont un, en respectant bien sûr la réserve de leurs éventuels héritiers réservataires, à savoir leurs descendants communs ou issus d’une précédente union.

D’un point de vue fiscal, aucun droit de succession ne sera dû sur la part héritée par le conjoint survivant dans l’immeuble d’habitation, et ce que le survivant hérite de l’usufruit (selon la dévolution légale) ou de la pleine propriété (en vertu par exemple d’un testament) de la part du conjoint décédé. 

Cette exonération est applicable quelle que soit la Région où résident les conjoints. On notera cependant qu’en Région wallonne, cette exonération de droits de succession sur le logement familial pour le conjoint n’est possible que pour l’immeuble servant d’habitation depuis au moins 5 ans avant le décès. 

Si cet immeuble commun a été financé de manière équilibrée par les époux, il n’y aura pas de difficulté particulière lors du décès.

Si par contre, le bien commun a été financé, principalement ou totalement par l’époux survivant, il pourra vouloir récupérer, dans la succession du défunt, les sommes payées, qui ont enrichi le patrimoine commun. Cette matière relève des comptes de créances et récompenses entre époux (abordées ci-avant), votre notaire pourra vous apporter plus de précisions à ce sujet.

Dans le cadre du financement de l’immeuble d’habitation, cette problématique se pose moins, étant donné que le survivant pourra récupérer l’usufruit (ou dans certains cas la pleine propriété) du bien, sans payer de droits de succession. Dès lors, même s’il a financé une plus grande partie de l’immeuble, ou même la totalité, il ne sera pas réellement lésé (comme il pourrait l’être dans cette hypothèse pour d’autres éléments du patrimoine).

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3.2. En régime de séparation de biens pure et simple

Dans le régime de séparation de biens, il y a deux patrimoines distincts, à savoir le patrimoine propre de chacun des conjoints. Il n’y a donc pas de patrimoine commun à partager en cas de décès. Chaque conjoint reste maître de ses propres biens et revenus, et chacun paie ses propres dettes. Les époux devront néanmoins prouver ce qui appartient à chacun. Souvent, les contrats de mariage de séparation de biens prévoient que les biens dont ils ne peuvent établir la propriété appartiennent aux deux en indivision. C’est également le cas pour les biens qu’ils achètent ensemble, comme un terrain à bâtir ou une habitation. En cas de dissolution du mariage, chacun des conjoints conserve son patrimoine propre.

3.2.1. En cas de divorce

Tout comme en régime de communauté, les époux mariés en régime de séparation de biens sont tenus de contribuer aux charges du mariage selon leurs facultés.

Les charges du mariage comprennent essentiellement les frais du ménage, les frais relatifs à l’éducation des enfants, les frais liés à l’immeuble servant au logement familial, même si ce dernier n’appartient qu’à un seul des époux. Si un époux engage des frais au bénéfice de l’autre, les époux peuvent réaliser des comptes entre eux, à savoir ce que l’un devra à l’autre en cas de divorce (ou de décès). En l’absence d’écrits, les contrats de séparation prévoient souvent que les comptes entre les conjoints sont soldés chaque jour. Ce n’est alors que dans le cas de dépenses exceptionnelles en faveur de l’autre conjoint que le premier pourra éventuellement faire valoir une créance sur le second en cas de divorce (par la théorie de l’enrichissement sans cause). Cette question est traitée par les tribunaux de manières très diverses selon les cas, les montants, ou même l’interprétation juridique des clauses du contrat de mariage. Cette question essentielle des comptes (ou absence de comptes) entre époux est une source très importante de querelles et de conflits entre les époux dans le cadre d’un divorce, et se terminent au mieux par une transaction dans leur convention préalable, au pire devant les tribunaux.

La récente réforme des régimes matrimoniaux a assoupli les règles en matière de preuve de compte entre époux à savoir que non seulement un écrit peut faire preuve, mais également les témoignages, présomptions et commune renommée.

Malgré tout, il y a lieu de bien réfléchir, au moment de la rédaction du contrat de mariage mais également au moment de l’acquisition immobilière, des règles que les époux veulent établir entre eux. Rien ne saurait mieux remplacer un écrit entre les époux sur ces règles, et les comptes qu’ils souhaitent réaliser entre eux. Cela peut entraîner quelques discussions au moment d’établir l’écrit ou le contrat de mariage, mais évite bien souvent des conflits longs et fastidieux en cas de divorce.

De même, il reste important de conserver ses extraits de comptes bancaires car ils permettent de prouver la participation plus élevée d’un des conjoints au prix d’achat. Or, les extraits de compte ne restent disponibles à la banque que sur une durée maximale de 10 ans. Si le divorce a lieu après cette période et que ces extraits n’ont pas été imprimés et/ou conservés, la preuve de ces participations différentes pourrait ne plus pouvoir être apportée.

 

  • Et si le bien est acquis avec des quotes-parts différentes entre les époux?

Ceci est parfaitement envisageable. Deux personnes mariées en régime de séparation de biens peuvent acheter des quotes-parts différentes de l’immeuble (par exemple 70% pour l’un, 30% pour l’autre). Cette solution peut être adoptée par exemple si les époux n’ont pas les mêmes capacités financières de départ. La répartition de propriété reflète alors la part payée par chacun dans l’acquisition.
Cette solution peut être considérée comme équilibrée entre les époux. Cependant, en cas d’emprunt, la pure logique économique voudrait alors que chacun d’eux participe dans la même proportion au remboursement de/des emprunt(s). Dans le cas contraire, un déséquilibre se créerait malgré tout. Mais ce déséquilibre pourrait être le résultat d’une participation de chacun aux frais communs selon ses facultés.

Si la propriété est plus importante dans le chef de l’un des deux, la plus-value éventuelle qui sera réalisée à la vente de l’immeuble sera également plus importante pour l’un des deux. Ce point devrait idéalement être éclairci entre eux, afin d’éviter des discussions inutiles à la revente et au partage du prix.

Cette situation ne doit pas être confondue avec celle dans laquelle un des conjoints est propriétaire du terrain, et que les époux construisent ensemble un immeuble sur ce terrain. En effet, en vertu de ce que l’on appelle le droit d’accession, les constructions érigées appartiennent au propriétaire du terrain, peu importe qui a financé ces constructions. Il faudra alors adopter des solutions spécifiques dans cette situation, afin de garantir l’équité entre les époux. Cela peut être une renonciation au droit d’accession par le propriétaire du terrain et/ou l’établissement d’un compte entre eux par lequel, en cas de divorce, le conjoint non propriétaire aurait une créance à l’égard du conjoint propriétaire, créance équivalente aux montants totaux investis par celui-ci dans les constructions (et l’entretien). Mais il pourrait être opportun de prévoir dans quelle mesure la créance tiendra compte de la plus-value qu’a prise la maison avec le temps et/ou de l’inflation.
Nous noterons également avec intérêt que le législateur a prévu depuis le 1er septembre 2018 le principe d’une correction judiciaire en équité pour les époux mariés sous un régime de séparation de biens. En effet, lorsque le mariage est dissous par le divorce pour cause de désunion irrémédiable, le tribunal peut accorder au conjoint lésé, à sa demande, une indemnisation à charge de l'autre conjoint, à condition que les circonstances se soient modifiées défavorablement et de manière imprévue depuis la conclusion de la convention matrimoniale de séparation de biens ou depuis le jour de la demande de séparation des biens, de sorte que le régime choisi entraînerait, au détriment du conjoint demandeur, des conséquences manifestement inéquitables, eu égard à la situation patrimoniale des deux époux. Cette indemnité n’est cependant pas complète mais limitée. En outre, les conjoints peuvent se mettre d’accord dans leur contrat de mariage de ne pas insérer cette clause ou de la modaliser. Le notaire doit expliquer aux époux les conséquences de l’insertion ou non de ce droit dans leur contrat de mariage.

De même, depuis le 1er septembre 2018, le notaire doit expliquer aux conjoints la possibilité et les conséquences de l’adoption ou non d’une clause de participation aux acquêts. Schématiquement, les acquêts sont constitués par la différence entre le patrimoine final d'un époux et son patrimoine originaire au moment du mariage. À la dissolution du régime matrimonial, il y a comparaison des acquêts de chacun et le rééquilibrage entre eux de ces acquêts. Cette clause a donc pour effet de mieux protéger chacun des époux. Les règles de base sont décrites par la loi mais les époux peuvent y déroger et prévoir d’autres types de fonctionnement de la participation aux acquêts.

3.2.2. En cas de décès

En régime de séparation de biens, les époux auront dû déterminer, lors de l’achat, si le bien immeuble est acquis par les deux conjoints (on parle alors de bien indivis) et si cette acquisition se fait de manière équilibrée, ou avec des quotes-parts différentes.

Comme en régime de communauté, en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant hérite automatiquement de l’usufruit de toute la succession du défunt, et donc en ce compris sa part dans l’immeuble. Aucune démarche n’est requise pour obtenir ce droit, il est inhérent au statut de conjoints mariés. La différence avec un régime de communauté résidera dans la détermination de ce qui entre dans la succession du défunt, vu qu’il n’y a pas de présomption de communauté. Ce sont les époux eux-mêmes qui ont décidé de ce qui est propre ou indivis entre eux.
Si les conjoints désirent se protéger davantage, ils ont la possibilité d’attribuer par exemple la pleine propriété de leur part dans l’immeuble d’habitation, que ce soit par testament ou par une clause dans le contrat de mariage, en respectant bien sûr la réserve de leurs éventuels héritiers réservataires, à savoir leurs descendants communs ou issus d’une précédente union.

D’un point de vue fiscal, aucun droit de succession ne sera dû sur la part héritée par le conjoint survivant dans l’immeuble d’habitation, et ce que le survivant hérite de l’usufruit (selon la dévolution légale) ou de la pleine propriété (en vertu par exemple d’un testament ou d’une clause du contrat de mariage) de la part du conjoint décédé.

Cette exonération est applicable quelle que soit la Région où résident les conjoints. On notera cependant qu’en Région wallonne, cette exonération de droits de succession sur le logement familial pour le conjoint n’est possible que pour l’immeuble servant d’habitation depuis au moins 5 ans avant le décès.

Si cet immeuble indivis a été acquis et financé de manière équilibrée par les époux, il n’y aura pas de difficulté particulière lors du décès.

Si par contre, le bien indivis a été acquis de manière équilibrée mais a été financé, principalement ou totalement par l’époux survivant, il pourra vouloir récupérer, dans la succession du défunt, les sommes payées, qui ont enrichi le patrimoine indivis. Cette matière relève des comptes de créances entre époux abordées ci-avant, votre notaire pourra vous apporter plus de précisions à ce sujet.

Dans le cadre du financement de l’immeuble d’habitation, cette problématique se pose moins, étant donné que le survivant pourra récupérer l’usufruit (ou dans certains cas la pleine propriété) du bien, sans payer de droits de succession. Dès lors, même s’il a financé une plus grande partie de l’immeuble, ou même la totalité, il ne sera pas réellement lésé (comme il pourrait l’être dans cette hypothèse pour d’autres éléments du patrimoine).

Si le bien immeuble a été acquis avec des quotes-parts différentes, le droit d’usufruit du conjoint survivant (ou la pleine propriété le cas échéant) s’appliquera sur la part que le défunt avait acquise dans l’immeuble (par exemple 30%).

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1 L’exonération des frais de dossier est accordée sur présentation de votre code promotionnel pour la remise d’une offre de crédit logement émise avant le 30 juin 2019 en agence ou via nos canaux digitaux. Non valable pour le refinancement ou la modification d’un crédit existant auprès de CBC, non valable pour la remise, pour le même projet, d’une 2ème offre de crédit logement à la demande de l’emprunteur. Sous réserve d’acceptation de votre dossier par CBC Banque. Attention, ce code promotionnel est non cessible.
2 Crédit hypothécaire à destination immobilière. Prêteur: CBC Banque SA, Avenue Albert 1er, 60, 5000 Namur, TVA BE 0403.211.380, RPM Liège - division Namur.

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